公募REITs已成为仅次于股票、债券、商品的第四大类基础性金融产品，已有45个国家和地区创立了公募REITs市场。全球已上市的超过2万亿美元的公募REITs不仅打通了实体资产与金融市场间的投融资路径，其股债双轮驱动的特性也使其成为机构投资者和高净值个人投资者重要的配置品种。

REITs，全称Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金，是一种通过发行股份或者收益凭证汇集投资者资金购买不动产，并委托专门的机构进行运营和管理，将投资不动产的综合收益按照比例分配给投资者的证券工具。REITs的核心功能是实现不动产的证券化，即将规模大、流动性弱的不动产资产通过金融市场工具转化为方便广大投资者投资和交易的金融产品。

根据专业的投资平台reit.com对REITs公司的定义，它必须满足以下7个条件：

• 总资产中至少75%投资于房地产；
• 通过租金、抵押利息、售卖房地产等方式获取的收益至少为REITs总收入的75%；
• 通过分红的方式向投资者每年支付至少90%的应纳税收益；
• 作为一个应纳税的公司/法人团体；
• 由理事会/受托人管理；
• 拥有至少100名股权人；
• 任意5人（或以下）不得持有超过50%的股权。

美国是开创REITs产品先河的国家，为了满足高净值投资者参与商业地产和跨州高速公路建设的投资诉求以获得稳定的投资收益，1960年美国国会颁布了《1960年国内税法典》，确立了REITs的法律地位，对REITs投资者提供有限责任的保护。2000年，日本为了提振低迷的房地产市场和解决国内不良债务的问题，修改了《投资信托法》以明确投资者可以通过REITs投资于不动产资产。

根据Bloomberg的数据，截至2021年2月，全球已上市的公募REITs产品超过900只，广泛分布于45个国家和地区，美国以251只、总市值13568亿元雄踞榜首，日本以61只、总市值1494亿元居于次席。按大洲的统计看，北美洲289只、总市值14180亿元，欧洲263只、总市值2277亿元，亚洲和大洋洲254只、3946亿元。

从投资形式来看，REITs可分为权益型、抵押型和混合型。权益型REITs，投资者拥有房地产的所有权，通过持有或管理办公楼、购物中心和公寓建筑等收益性房地产，并出租给承租人，投资者的收益来自租金收益及股利分红。抵押型REITs，通过购买或发起抵押信贷、抵押贷款证券为收益性房地产提供融资，并从这些投资中获利。混合型REITs，是权益型REITs和抵押型REITs的混合体。一般而言，三者风险和投资收益由高到低的排序是权益型REITs、混合型REITs和抵押型REITs。权益型REITs是美国市场最主要的REITs形式，总市值占比超过90%，在REITs市场中占主导地位，投资收益率8%左右（2021年4月），显著高于其他两种类型的REITs。美国REITs投资范围广泛，包括办公、住宅、医疗、住宿、工业、零售、仓库、林地、基础设施、数据中心以及多样化种类物业和特定物业等。截至2021年4月，整体规模排名前五的REITs类别分别是基础设施（占比15.96%）、工业地产（10.75%）、公寓（9.41%）、数据中心（8.70%）、医疗地产（8.46%），前五类REITs规模合计占比53.28%。

经过积极的积累、探索和发展，我国的公募REITs制度和市场建设在2020年正式启航。公募REITs是深化金融供给侧改革、促进经济双循环发展的重要举措，是在科创板和创业板试点注册制后金融供给侧改革的再一次有益探索。

以基础设施为底层资产来开展公募REITs，不仅有助于盘活基础设施资产以形成投融资闭环，以基础设施资产的稳定现金流和分红机制引导养老金、保险等长期资金投资于长期收益型资产的证券化产品，还有益于引领债权融资向股权融资方向发展从而降低宏观杠杆率，推动长期收益率法之下的资产理性定价从而抑制和防范金融市场的系统性风险。

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