房市“金九”成色不足，后续政策仍有望加码！市场分化下如 何布局？
发布时间：2022-9-26 10:32阅读：215
问一问
9 月 23 日，大盘起伏较大，房地产板块表现相对稳定。
东方金诚唐晓琳等在《2022 年 8 月房地产行业运行情况报告：“保交楼”
政策持续加码，月度竣工面积同比降幅显著收窄-220923》中指出，
8 月以来的楼市政策主要围绕三方面展开，一是解决房企发债融资问题，
缓解房企的流动性压力；二是自上而下的推进“保交楼”政策，各地积极化解
风险事件；三是下调首付比例和房贷利率，进一步释放购房需求。
从目前的政策效果来看，“保交楼”相关政策初现成效；融资政策方面，
目前仅有 5 家民营房企通过中债增信成功发债，对于大多数房企来说需等待政
策的进一步推进。
具体到楼市上，从投资端看，1-8 月累计开发投资完成额同比降幅加剧，
投资端仍处于加速下行阶段；土地市场整体热度维持低位，8 月土地购置面积
同比下降 56.6%，降幅较上月扩大 9.3 个百分点。
4 城集中供地热度出现不同程度的减退，央、国企的拿地比例进一步提
升；全国房地产新开工和施工面积同比保持大幅负增，但随着“保交楼”政策
的推进，月度竣工面积降幅显著收窄。
从销售端看，8 月全国商品房销售端较上月有小幅提升，符合季节性规
律，当月房贷利率下调对楼市的提振效果并不明显，或与房贷利率绝对水平依
然偏高相关。
全国商品房均价同比出现小幅增长，主要为一二线城市在销售结构中占比
提升所致，并不代表房价上涨压力出现，从 70 城新建商品住宅价格和二手房住
宅价格数据来看，房价有明显下行趋势
另外，近期高频数据显示，9 月 1 日-20 日 30 大中城市单日平均商品房
成交套数为 2923 套，较 8 月下降 19.69%，可见 8 月降息对楼市提振效果仍
较为有限，仍待政策的下一步引导。
对此，东方证券赵旭翔等在《房地产行业 2022 年第 37 周地产周报：销售
复苏节奏放缓，政策宽松力度仍有克制-220920》中也指出，
8 月中旬以来政策开启新一轮实质性宽松，但受近期各地疫情反复所拖
累，整体复苏进程受阻，高频数据显示需求端走弱的压力加剧，化解本轮危机
仍需更大力度宽松政策。
7从政策方向看，信达证券江宇辉在《2022 年 1~8 月统计局房地产行业数据
点评：销售土地延续冷淡趋势，竣工提升不改投资承压-220922》中指出，
当前三四线城市和二线非热点城市的宽松政策放松力度已经较大，但短期
内仍然难有明显的起色，而核心一二线城市则仍存有政策空间。核心城市作为
房地产市场的基本盘，只有核心城市企稳，才能带动其他城市回暖，因此未来
核心城市的放松力度有望加大。
从投资方向看，信达证券认为销售总量的复苏可能进展缓慢，而后续核心
城市政策方面放松的可能性继续加剧城市分化，将使销售端的差异化演绎更为
明显。
后续在核心城市布局占比高的房企和去年以来在核心城市保持拓展节奏、
持续补货的房企有望在后续实现更优的销售增速，其中部分企业并受益于政策
放松，有望抓住机遇继续提升规模，而布局下沉的房企则由于销售复苏慢、现
金流恶化速度快叠加而较难有起色。
信达证券建议重点关注信用情况更为良好，资金链更为安全，货值更为充
裕的国企央企以及优质的混合所有制企业。
本文出自长城证券内部报告。
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