1.什么是REITs？

       所谓REIT，即不动产投资信托基金，它是指依法向社会投资者发行收益凭证公开募集资金，通过不动产支持证券等特殊目的载体持有不动产项目，由管理人主动管理运营上述项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。中国目前进行试点的主要为基础设施REITs，以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，以基础设施资产支持专项计划为载体，向投资者发行的代表基础设施财产或财产权益份额的有价证券。基础设施项目主要包括仓储物流、收费公路、产业园区等其他基础设施。

2.REITs推出的背景？

       中国长久以来的经济发展，主要依靠政府投资和房地产投资，这虽然促进了经济的发展，但积存下的海量存量资产，却让资产持有方陷入了运营效率低下的困境。发展REITs，不但可以为投资者提供一个新的大类资产投资方向，也可以为海量的基础设施投资提供推出渠道，降低宏观经济的杠杆率。2020年8月7日证监会正式发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，2021年1月30日，沪深两市交易所正式发布REITs业务配套规则，为基础设施公募REITs业务明确了相关业务流程、审查标准和发售流程，2021年5月份，公募reits正式与投资者见面。

3.REITs的投资机会

       在第一批公募REITs集中上市之初，由于REITs是资本市场的新产品，获得了投资者的普遍追捧，然而由于REITs底层资产的投资期限较长，投资者又担心资产会存在折价风险，所以上市之初大部分的REITs没有获得较好的涨幅。随着大部分投资者的遗忘，半年过去了，这批REITs经历了市场的洗涤之后，走出了一波凌厉的上涨行情，这轮上涨行情，一方面源于市场资金对于类固收产品的需求推动，一方面只有走出这波上涨行情，后续的REITs才能继续发行，只有用这波上涨行情产生的溢价，才能让投资者更加认识到REITs的投资价值，从而通过让市场锚定当前的溢价来让更多的REITs项目上市。因此，对于REITs的投资机会，笔者认为有两个方向：

（1）短期投资者的打新机会

       由于存量REITs的上涨带来较大的市场溢价，目前已经上市的11只REITs，上市后半年左右，平均涨幅超过20%，由于这个20%以上的溢价存在，新发的REITs大概率上市后就会有不错的收益，因此，参与REITs的打新，不失为短期资金一个很好的投资方向。以最新上市的建信中关村为例，网上投资者的平均中签率约1.97%，即投入100万可以获配1.97万，100万占用的资金3天，上市首日涨幅30%，即100万资金，3天获利5900元，年化收益率超过70%；与建信中关村临近的华夏越秀高速，网上投资者的平均中签率2.14%，即投入100万可以获配2.14万，上市首日涨幅22.7%，即100万资金，3天获利4850元，年化收益率接近59%。首批上市的REITs里，除了平安广州天河，由于发行规模较大、存续期限超长、报价又非常接近询价区间上限，录得仅3%左右的涨幅，其余REITs的平均涨幅都接近30%。

（2）长期投资者的长期持有

       由于REITs底层有非常稳定的现金流，每年强制分红，因此对于稳健型的长期投资者来说，在合适的点位入场长期持有REITs资产获取分红，是一个不错的投资渠道。首批REITs已经完成了今年的分红，由于REITs上市不到4个月，第一年的分红仅包含约一个季度的分红，通过分红数据可以看看相关REITs的投资收益情况，中航首钢绿能5.15元/10份的分红，按照发行价测算，分红率3.85%（年化超过10%），普洛斯0.522元/10份的分红，分红率1.34%（年化超过5%）。当然，这个数据仅仅是一个季度的，全年还要按照年化再计算，特别要指出的是，像中航首钢绿能这种经营类REITs的实际收益率要低于分红率（因为到期净值是归零的，每次分红的时候净值是下跌的），而普洛斯这种产权类REITs的实际收益率要比分红率高一点（因为对底层资产具有所有权，而底层资产的增值并没有反映在分红里，但是会反映在净值的上涨上，所以分红不一定带来净值的同等下跌）。当然，尽管REITs长期具有稳定的分红，但是持有REITs还收二级市场价格波动的影响，因此买的便宜才是REITs长期投资的制胜之道。

        要是对本文有什么要咨询或者探讨的，可以添加我的微信进行沟通（15168572690）。