房地产税，这四个字仿佛被施了魔咒，十几年来不管是地产从业者还是普通住户，提起来都会心头一紧。十年前的一次培训中，有人问起了房地产税如果开始征收，会对楼市产生多大的影响。我很坚定地说：“不管是从立法程序角度，还是考虑到宏观经济的影响。房地产税5年之内是肯定不会出台的。”

当时就有一名置业顾问瞪大了眼睛，说：“我有一个客户是税务局的，他说明年下半年就要开始征收了。”听到这句话，满会议室的人瞬间都变了表情，仿佛“已经看见一出悲剧正上演”。都是吃地产这碗饭的，在当时大多数人看来，房地产税的出台就意味着饭碗被砸，只能大难临头各自飞了。

十年过去，房地产税当然没有出台，但它的传说一直不绝于耳。十年，很多地方的房价涨了几倍，全国商品房的成交额超过了17万亿，原本应该高处不胜寒的，但大家似乎已经不太提及房地产税了。

可能是“狼来了”喊太多的缘故吧，这四个字确实有些审美疲劳了。但和股市一样，变盘往往都是在大家已经形成惯性思维之后发生的。

今时今日，房地产税的脚步声已经开始响起。

房地产税是一个综合性概念，是指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税。在中国包括房地产业增值税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等等。但我们日常提到的房地产税，一般来说都是指对居民自有住房进行长期征收的一个税种，其征收额度会根据房屋的市场价格变化而变化，本文中所说的房地产税就是这个狭义的概念。

现在正在立法的房地产税法意义重大，由于其他税种基本上都已经在实际中应用多年，相对成熟，房地产税法更多着眼在狭义的房地产税这一全新税种上（之前在上海和重庆应用的只是地方法规，且主要是针对新购房。新房地产税是由全国性立法机关发布，针对所有增量和存量房屋的）。

但房地产税法绝不是为了与民争利，它的意义在于彻底规范过往关于房地产的各个税种，避免重复、低效、过时、影响实体发展的规章制度。简而言之，房地产税法是真正的长效机制，绝不是就为了收点钱那么简单。既然是长效机制，那什么是短效机制呢？我们现在看到的限购、限售、限贷等政策事实上都是为了短期效应存在的，相当于止痛片，并不能从根本上解决问题，一旦后期停止服用，就会出现2015—2017年的房价失控情况。

长效机制才能长治久安，房地产税立法的意义就在于此。房地产税法正式执行后，我们会看到一些税负的增加，但也会看到目前正在执行的很多政策或者税种，被取消或者改换内容。

很多人会说，现在的土地财政依赖性那么强，怎么可能会出台房地产税呢？这话有道理，但别忘了，还有一批城市对土地财政的依赖性是越来越弱的，这倒不仅仅是这些城市的财政多么充裕，更重要的是它们现在能卖的地太少了，而且会越来越少。

一线城市中除了广州以外，北上深的新房成交套数是大大低于二手房成交套数的。而且随着新增土地供应不足的影响，新房成交下降的趋势会越来越明显。这个趋势正在向二线城市蔓延，5年以内，绝大部分省会级城市都会步入二手房时代。

土地财政，先得有地啊，当地都不够的时候，财从何来？只有一条路可走，那就是向越来越庞大的存量房市场下手——开征房地产税，弥补土地财政的不足！

众所周知，当前各地都对土地出让金依赖严重，但这种收入毕竟是一次性获取的，等到若干年后无地可买之时，城市的发展就难以为继了。房地产税法出台后，政府将摆脱对土地出让金的过分依赖，供地积极性大为下降。结合五道红线对房企融资额度的不断压缩，整个地产行业会进一步加快供给侧改革，头部房企的行业内优势也将越来越明显。

从立法程序和当前经济转型的角度分析，房地产税法最快也要在4、5年后落地，但在正式执行之前，如此重要的方向性调整，应该会有试点城市率先应用。很多措施，也会在运行中不断修正，毕竟这是真正的长治久安性法规，意义重大。

当前，对房地产税的疑虑，主要有以下几点：

1、居民没有土地的所有权，不应该征收房地产税

这是个一广为流传的误区，没有地权一样可以征收的。譬如英国，土地属于英王或者国家所有，但是个人有永久业权，一样征收房产税。香港土地也是公有，差饷都收一百多年了。现在房地产税已经进入立法程序，70年产权到期可自动续期，基本相当于永久业权，不必再探讨征不征税的问题了。事实上，现在上海和重庆实行的房产税，虽然还不是真正意义的房地产税，但性质是相似的；

2、房地产税替代不了土地出让金，会影响地方财政收入

一线城市现在的土地收入越来越少，而且随着政策性住房比例的不断提升（深圳会达到60%），未来土地出让金会更少。房地产税开始征收的时候，先找出一批土地出让金较少，而二手房保有量较大的城市作为试点，后期符合这个标准就增加一批，逐步推进，最终一定会把征收范围扩大到全国；

3、房地产税会引起房价大跌，进而影响经济稳定

从各国已经执行的情况来看，房地产税并不是打压房价的。短期可能会有些波动，但这一阶段过去之后，房价仍然会按照原有的方向继续前行。绝大多数国家的房价在征收了几十年房地产税之后，仍然是上升的，也没有出现经济的动荡；

4、不同产权的房屋，如何收取房地产税？

现在客观存在的住宅，包括了商品房、老公房（没产权）、小产权、宅基地、军产房甚至没有任何产权的房子等等。这些房屋由于历史沿袭等因素，现在的交易成本（有些是不能交易的）都不一样，所以未来的使用成本有区别也是正常的。商品房会多交一些税，但长期看房价增长所产生的收益，商品房也是最多的，物有所值吧；

5、如果有人抗税不交，会不会法不责众？

如果交税与否和个人信用挂钩，房贷、车贷、信用卡甚至是微信支付、支付宝等的使用，以及车票、船票、飞机票等实名制购买行为都与信用相连，那么不交税的人是寸步难行的，并且还可以直接追究法律责任。

即便不用这些严厉的手段，和物业费相似，在房屋转让的时候，没有足额缴纳税费的房子也是卖不掉的

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