作者： 孙梦凡

  因数个顶级学区的幼升小问题，北京学区房被推上“风口浪尖”。

  过去两天内，部分西城区幼升小的家长接到通知，需进行2021年小学入学意向填报。在登记意向学校时，那些2020年7月31日后购买了德胜、月坛学区房的家长发现，只能选择其他片区的普通小学。

  一石激起千层浪，消息流出后，关于“学区房时代终结”、“北京学区房遭重锤”等论调层出不穷，市场上再次掀起对学区房价值的反思。

  第一财经记者在实际调研中发现，西城相关片区业主的心态已有所动摇。昨晚，西城德胜片区有房源紧急降价，业主报价从1000万元降至920万元，该房源总面积59.8平方米，建于1980年，单价每平方米15万元左右。

  学区房神话真的终结了吗？多位业内人士表示，如果房源与优质学区不再有明确挂钩，短时间对过去极优质的顶尖学区，会形成价值下拉。包括德胜、金融街(000402,股吧)等片区，短期房价下探是可预见的，而且会有比较迅速的体现。

  今年4月30日，中共中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。学区房问题，首次在这种高规格会议中被点名。

  目前，北京学区房对市场的影响仍在发酵，入学人数、政策导向均是变量因素，但引导学区房回归理性已是大势所趋。

  学区房出现变数

  在“鸡娃”泛滥的北京，学区房的任何风吹草动都备受关注。

  西城德胜片区被视为北京最好的学区之一，因保底校水平也较高，一直是家长为孩子落户入学而争抢的对象。不过上述家长发现，在填报意向学校时，第二实验德胜校区、五路通小学、育翔小学等热门小学均没有学位。

  记者在2021年西城幼升小多校划片入学意向表中也看到，德胜片区内无学校可选，相邻学区学校为新街口学区、什刹海学区的志成小学、鸦儿胡同小学等。月坛学区内同样无学校可选，相邻学区为金融街、展览路等四个学区。

  金融街片区影响较小，有两个较一般的小学可做选择。“德胜和月坛名额满了，优先派给去年7月31日之前买进去和之前的原住民家庭，四老房（指独立产权房房主或租住公房的承租人为适龄儿童的祖父、祖母、外祖父、外祖母，编按）也比多校划片后进来的顺位靠前，除了空挂户的四老，会被派到鸦儿胡同小学。”当地某中介称。

  花千万买房，却不能上心仪的学校，这让一些家长哑然。不过业内表示，本次西城区的公办幼升小，依然是按照入户时间和相关顺位排序的，不过因德胜和月坛片区学位过于火爆，才导致同片区无学校可调剂。

  诸葛找房数据研究中心分析师梁楠称，德胜、月坛近年来入学人数大幅增加，教学资源优异的学校学位数量有限，实施多校划片有利于将入学学生较均衡地分于各个学校；另一方面，学区房一定程度上带动房价上涨，通过实施多校划片可以遏制房价上涨，符合“房住不炒”原则。

  中原地产首席分析师张大伟也表示，整体看，并非完全是调控的原因，万众一心挤去西城，才是热点区域学位不够的核心原因。“西城区共有11个学区，目前德胜、月坛、金融街片区有影响，当然不排除未来几年人口更多，影响扩大。”

  不仅是西城区，近日东城区幼升小录取结果，也对学区房产生“利空”。

  具体而言，东城区那些房本是2019年1月1日之前的家庭，按原来单校的规则来；上述日期之后的房本需要摇号，从结果看，电脑派位的随机性很大，看不出任何规律，如和平里一小的适龄儿童去了和平里九小，也有被派到地坛小学的。

  实际上，今年4月份，北京市教委已表示，今年全市将进一步加大多校划片力度，稳妥推进以多校划片为主，单校划片和多校划片相结合的入学方式，各区严格执行已经公布的多校划片政策。

  具体到西城区，按该区政策：自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

  东城区也早已执行了多校划片，但过去两年基本按就近入学的原则摇号，不确定性较小。今年，东城多校划片扩大了地理范围。业内认为，那些居住条件很差的老破小，没有了优质学区的加持，身价将大打折扣。

  遏制学区房炒作

  作为兼具功能性与投资性的标的，优质学区房在过往楼市中备受追捧。

  以北京为例，2019年西城区烂缦胡同一套5.6平方米的“破旧小”，以总价127.55万元成交，每平方米价值约23万元。今年以来，西城德胜等学区房源同样出现涨价现象，德胜已飙升至每平方米17万元左右。

  因新冠肺炎疫情等因素，很多家长短期内无法将孩子送到国外读书，于是转向国内优质学区，学区房热度被再次推高。花千万买入老破小、空挂户集体户等现象频出，高价学区房不仅让家长压力倍增，也助推了楼市热度。

  为整治学区房乱象，2021年以来，宁波、合肥、深圳等多个热点城市已出台相关政策，打击学区房炒作，重点涉及招生录取制度改革、建立学区二手房交易价格参考机制、学区房限购加码、加大对违规信息发布惩治力度等。

  4月1日，深圳市三部门联合印发开展“学位房”等虚假违法广告专项整治工作方案。同时，深圳首提“全区试点大学区制”，在民治街道小一和初一各自选取5所学校，纳入到大学区招生学校中，阻击高价学位房。

  具体到北京此次举措，合硕机构首席分析师郭毅认为，对西城一些“老旧小”来说，居住和地段价值并不足以支撑现在的高价，多靠学区带来的价值助力，随着学区价值在短时间内被剥离，会逐渐出现价值回归的过程。

  但从长远来看，在“就近入学”基本原则下，相当比例的新户籍家庭终归会纳入上述片区。“学区房本身的价值逻辑不会被打破。”郭毅称，东西城和海淀作为传统教育强区，即便是非拔尖的学校，也比相邻教育薄弱片区的教学质量更高。在教育需求下，终会带来购房家庭的集中流入，只不过以前学校和房子之间有明确挂钩，没有特别清晰的挂钩后，购房家庭选择面更大，价格也更低。

  克而瑞认为，应促使住房回归居住属性、教育回归育人本质。