伴随发改委的最新举措，各部委对房企融资已形成全面收紧之势。

7月12日，国家发改委发布《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》（发改办外资〔2019〕778号），对海外发债的房企提出“只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”“在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、经我委备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》”“在募集说明书等文件中需明确资金用途”等要求。

东方金诚首席债券分析师苏莉对21世纪经济报道记者表示，其中影响最大的是“只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”要求，这意味着，房企发行外债将只能用于借新还旧，且仅能偿还中长期外债；其他资金用途，如补充流动性、资本性支出、偿还内债等被全面限制。

21世纪经济报道记者采访的一线投行人士均表示，实际上5月份以来发改委已放缓房企海外发债，即便用于偿还旧债的美元债发行，审批流程也大幅变缓，未来房企美元债将处于“存量滚续”，难有新增。

5月以来，监管收紧房企融资的信息频现。银保监会5月中旬发文规范信托公司给房企放贷的行为，近期更是约谈了多家信托公司；而央行和证监会已在5月底放缓了部分“地王”房企境内债券的发行。

存量已达1200亿美元

Wind数据显示，今年上半年内地房企在境外发行了92只美元债，发行额共计385.49亿美元，而去年同期仅发行了67只，发行额为273.09亿美元。今年上半年发行的美元债金额已经达到去年全年发行额的近90%。

“其实主要就是一季度放了一波，5月份的时候外债批文就收紧，6月份发行量又上来，但批文基本上是5月份之前拿的。”一位承做美元债的投行人士对21世纪经济报道记者表示，发改委去年下半年即已收紧地产公司海外发债。

2018年6月，国家发展改革委、财政部联合印发了《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，引导规范房地产企业境外发债资金投向，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

多位市场人士均认为，发改委7月12日的文件，是此前规范措施的细化和延伸。

受2016年930政策影响，境内房企2017年开始大量海外发债。

据光大证券(601788)固收研究团队统计，截至2018年7月5日，存续期美元债为1201.8亿美元。据该团队统计，2019年境外市场还新增了8位房企美元债发行人。

“‘只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务’这条规定具有很强的约束力。”苏莉对21世纪经济报道记者表示，意味着已经发行过外债的房企将不得新增外债规模，而此前未发行过外债的房企将无法获批发行。

监管层出组合拳

境外发债收紧的同时，房企在境内发债也同样备受制约。

“限主体，限用途。”7月12日，一位接近监管的人士对21世纪经济报道记者表示，此前拿过地王、拍地较猛的房企，正被限制在公开市场融资；而在资金用途上，大部分发债资金也只能用于置换存量债务。

房企的另一大输血来源则是信托，这同时也是近期监管密切关注的领域。7月11日，市场陆续曝出有信托公司紧急暂停部分项目。

“今年增量大的信托，（房地产信托业务）基本都停了，存量大的也大部分停了。”北京（楼盘）某信托公司人士对21世纪经济报道记者称，“此次房地产信托业务收紧，主要针对北京辖区的信托公司，这些公司之前疯狂做前融，吃相难看。其举例称，某中字头信托公司对一家地产巨头的存续规模量级达到几百亿，而外省普通信托公司整个的地产规模可能也就几百亿。

苏莉表示，下半年地产债和房地产信托都处于到期高峰，房企再融资压力较大，上半年地产债发行量上升主要也是受借新还旧需求拉动。目前，政策上收紧了对信托和海外发债的监管，将会倒逼房企境内发债，下半年地产债发行将保持高位，但在政策收紧预期影响风险偏好的情况下，部分融资能力较弱的房企债券发行会面临较大难度，流动性风险值得关注。

实际上，银保监会2个月前就已加强信托公司房地产业务的约束。

5月17日银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔2019〕23号），在信托领域强调不向四证不全、开发商或股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资等，从信托领域边际收紧对地产发行人的融资要求。

近期，银保监会还对部分信托公司开展约谈警示，要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。

银保监会约束信托融资、央行和证监会收紧境内发债，至今日发改委正式发文收紧海外发债，此轮组合拳俨然已对房企融资形成围剿之势。

“这次决心是很大的，明确绝不能让房地产再绑架中国经济。”前述接近监管的人士补充道，“这次整个政策的持续性和严肃程度都是很强的，对房企而言，也确实不能抱有‘过了一个周期重新来过’的幻想。”