能看出来。成本模式按期提折旧；公允价值模式不提折旧，市价变动直接计入当期损益，波动会放大净利。两种模式不能直接对比。

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能看出来，而且年报里其实披露得比较清楚。关键不是只看“净利润”，而是要把公允价值变动损益、折旧/摊销、递延所得税、其他综合收益拆开看。

两种模式对净利影响不同
模式 利润表怎么体现 看年报时重点看哪里
成本模式 每年计提折旧/摊销，计入其他业务成本；若减值，减值损失冲减利润 年报附注“投资性房地产”中的原值、累计折旧、减值准备

公允价值模式 不计提折旧/摊销；期末公允价值变动计入“公允价值变动损益”，直接影响营业利润和净利润 利润表“公允价值变动收益/损失”；附注中公允价值变动金额、评估方法

公允价值模式下，房价上涨会增厚净利润，下跌会拖累净利润，但这种利润属于账面未实现损益，不直接带来现金流入。

在年报里可以这样查

先看会计政策
在年报“重要会计政策及会计估计”中搜索“投资性房地产”，确认公司采用的是成本模式还是公允价值模式。

再看附注明细
搜索“投资性房地产”附注，看期初余额、期末余额、公允价值变动、折旧/摊销、减值准备。

拆利润质量
如果公司采用公允价值模式，要比较：
归母净利润；
扣非净利润；
公允价值变动损益。
若公允价值变动损益占净利润比例较高，说明利润受房地产估值影响较大。

看评估依据
公允价值模式下，年报通常会披露评估机构、评估方法、关键假设。如果主要依赖评估增值，且周边市场走弱，后续利润波动风险会更高。

注意递延所得税
税法通常不认可持有期间的公允价值变动，会计增值会增加递延所得税负债，但不等于当期要交更多税。

区分“计入利润”和“计入权益”
自用房产或存货转为公允价值模式投资性房地产时，公允价值高于账面价值的部分通常计入其他综合收益，不直接增加当期净利润；低于账面价值的部分才可能计入公允价值变动损益。

一个简单判断

如果公允价值变动损益为正，且占净利润比例高，说明当期净利被房地产重估抬升；
如果公允价值变动损益为负，即使租金收入稳定，净利润也可能被明显拖累；
如果公司从成本模式改成公允价值模式，转换日增值通常调整期初留存收益，不直接计入当期净利润。

以上为财报阅读方法梳理，不构成投资建议。具体以公司公告、年报和交易所披露为准。

要不要说说公司为什么更倾向于选择公允价值模式，这背后其实和利润操纵的动机有关？

可以在年报附注里看到，公允价值模式会随市价波动影响净利、还容易和成本模式形成跨公司对比偏差。