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您好，融资成本：REITs 在运营过程中可能需要融资，如通过银行贷款进行项目建设或改造 。当市场利率上升，融资成本增加 。以某基础设施 REITs 为例，其计划贷款 1 亿元用于项目升级，若利率从 4% 上升到 5%，每年利息支出将增加 100 万元（1 亿 ×（5% - 4%）），这会压缩利润空间，影响分红和基金价值 。
投资者收益预期：市场利率上升时，投资者对固定收益产品收益要求提高 。REITs 作为一种收益类投资产品，若分红收益不能同步提升，相对吸引力下降 。投资者可能将资金从 REITs 转移到其他收益更高的产品，导致 REITs 需求减少，价格下跌 。相反，市场利率下降，融资成本降低，且 REITs 分红收益相对吸引力增加，可能吸引更多投资者，推动 REITs 价格上升 。
资产估值：利率变化会影响 REITs 底层资产估值 。根据现金流折现模型，利率上升，未来现金流折现值降低，REITs 底层资产价值下降，进而 REITs 整体估值降低 。例如，某商业地产 REITs，通过未来租金现金流折现估值，利率上升后，折现值变小，其在二级市场价格可能随之下跌 。
发布于2025-6-13 17:30 杭州
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