11月26日，中指研究院发布基于房企三季报的研究报告称，2024年前三季度，沪深上市房企的营业收入均值为162.6亿元，同比下降21.1%，净利润均值由去年同期的8.4亿元下降至-1.6亿元，出现亏损。从公布财务数据的72家沪深上市房企具体表现来看，有75%的企业实现了营业收入的同比下降，上市房企营业收入和净利润仍在继续调整。

　　从盈利到亏损

　　报告显示，2024年前三季度，沪深上市房企的营业收入均值为162.6亿元，同比下降21.1%，净利润均值由去年同期的8.4亿元下降至-1.6亿元，出现亏损。从公布财务数据的72家沪深上市房企具体表现来看，有75%的企业实现了营业收入的同比下降，53%的企业净利润出现亏损。

　　以大悦城为例，该公司前三季度实现营业收入204.8亿元，同比下降1.1%，归母净利润-5.9亿元，同比下降16.7%，扣除非经常性损益后归母净利润-16.3亿元，同比下降187.4%，对于归母净利润的降低，大悦城方面给出的理由是，主要原因是部分项目计提减值准备，受合作开发项目结算周期影响，对联合营企业投资收益同比减少。

　　对于房企经常提到的计提减值，合硕机构首席分析师郭毅解释称，开发商在支付了土地成本、施工及建安成本等一系列运营成本后，预期的销售或经营性回款金额却出现了难以预估的明显下降。因此，开发商选择通过集体减值的方式，一次性将损失充分反映出来。这一做法无疑会对开发商的净利润产生负面影响，因为相关成本已经发生，而预期收益却大幅下降。

　　值得注意的是，计提减值导致归母净利润降低的情况并非个例，大悦城只是其中之一。在2024年半年报中，金地集团、荣盛发展等众多房企也遭遇了类似的困境。中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，因计提减值而陷入亏损的房企数量不在少数。这些房企在销售楼盘或土地项目等资产时，往往由于资产面临较大亏损或价格急剧下降，导致其账面价值低于可收回金额。这种现象通常发生在企业早期以高价获取土地，而后续销售时价格却大幅降低的情形中。

　　为了加速去化、增加营收，房企普遍采取降价销售策略。然而，与拿地时的高溢价率相比，降价销售不仅导致房企的销售收入减少、毛利率下滑，还可能引发已售项目的存货跌价损失，进而增加计提减值的压力。

　　以2021年为例，大悦城以高溢价率摘得高陵区4宗合计244.93亩居住用地，总成交价约为22.17亿元，上述地块的溢价率分别高达148%、112%、151%及131%。如今，房企以降价方式售出这些地块开发的项目，无疑进一步压缩了房企的盈利空间。

　　营收下滑背后的结转面积难题

　　此外，房企在2024年前三季度普遍遭遇了归母净利润下滑的困境，这一状况不仅受到计提减值增加的影响，还与营收下滑紧密相关。

　　作为房地产龙头企业的保利发展，在2024年前三季度，营收和净利润也均出现了同比下降的情况。具体来看，2024年1—9月，保利发展的营业收入为435.25亿元，较去年同期下降21.62%；归属于上市公司股东的净利润为3.93亿元，同比下降63.31%，实现签约金额2416.86亿元，同比减少27.89%；签约面积1349.62万平方米，同比减少29.66%。

　　保利发展方面指出，本期归母净利润的降低主要归因于结转收入的减少和项目毛利率的下滑。

　　对此，郭毅分析称，开发商的结转收入遵循会计准则的要求，通常在房屋竣工备案验收并交付使用后才会进行结转。这意味着，并非销售房屋后即可结转收入，因为当前市场上销售的房屋多为期房，从期房到竣工备案往往需要至少两年的时间周期。因此，开发商的结转收入大多在房屋竣工备案后才能实现。通常情况下，结转收入的降低会伴随着结转面积的下行趋势。

　　郭毅的观点得到了数据的支持。2024年1—9月，全国房屋竣工面积约为3.68亿平方米，同比下降24.4%，其中住宅竣工面积约为2.69亿平方米，同比下降23.9%。然而，值得注意的是，尽管整体竣工面积有所下滑，但房企销售状况在10月有所好转。中指研究院数据显示，2024年1—10月，TOP100房企销售总额为34599.95亿元，同比下降34.7%，但降幅较上月有所缩窄；特别是10月单月，TOP100房企销售额同比增长10.53%，环比增长67.45%。

　　对此，中指研究院企业研究总监刘水表示，虽然结转面积的大幅下滑是导致房企营业收入下降的主要原因，但10月以来房企销售的好转或将对未来价格预期的平稳及结转营收的回升构成利好。但短期内效果或将不明显。

　　杠杆率和短期债转好

　　但也并非全是坏消息。杠杆率的提升和短期债的转好，都预示着开发商的融资环境、债务压力再转好。报告指出，截至2024年9月底，沪深上市房企杠杆率呈现上升趋势，短期偿债能力有所下降。具体而言，沪深上市房企净负债率均值达到87.1%，较去年同期增长了6.3个百分点，同时现金短债比下降至1.1，较去年同期减少了0.3。

　　以万科为例，截至2024年9月底的有息负债总额为3276.1亿元，其中一年以上有息负债占比64.4%，净负债率为66.2%，剔除预收款的资产负债率为65.4%，较年初微降0.1个百分点，货币资金持有量为797.5亿元。而保利发展的资产负债率则降至74.9%，较上年度末下降了1.7个百分点。

　　郭毅表示，杠杆率上升的原因主要在于融资层面的政策支持，特别是白名单制度的建立及对应贷尽贷的要求，使得企业在资金使用上相对更为宽松，进而导致杠杆率有所提升。

　　但谢逸枫也指出，沪深上市房企的杠杆率若有所上升，通常意味着其短期偿债能力有所下降。其次，杠杆率的变化可能有利于房企在股票市场上建立相对良好的增长基础。然而，从中长期债务角度来看，这可能会给房企带来一定的压力。

　　从到期债务规模来看，房企仍存在一定的偿债压力。据中指研究统计，房企2024年四季度到期需偿还的债券余额为1304.6亿元，一年内(2024.10—2025.09)到期余额为7272.7亿元；二年内(2024.10—2026.09)到期余额13892亿元。

　　刘水认为，综合来看，沪深上市房企短期内改善现金流仍面临一定挑战，需以流动性为核心，加强现金流管控，加大高流动性项目的推售力度，狠抓销售回款，同时抓住政策窗口期，增加现金流入。

　　郭毅进一步指出，回顾房地产行业的黄金二十年，开发商曾一度超越整个经济体的平均利润率水平，但这种超常表现并不可持续。如今，随着行业回归正常发展状态及利润水平，房企需首先接受利润率持续下滑的现实。在此基础上，房企应调整业务布局，将投资重心更多倾向于需求相对稳健的一二线城市，特别是在核心城市布局核心产品。唯有如此，房企方能在提升销售额的同时，有望实现利润率的小幅回升。展望未来，房地产企业也应继续打造好产品促进销售回款，同时寻求政策机遇盘活存量，改善资产负债表，提升盈利能力。