最近网上热炒一则《中国人疯狂买房推高当地房价：日本人哭了》的新闻。根据记者实地走访和调查，真正赴日购房的中国投资者并非想象之多。

　　根据日本国土交通省的最新数字，今年3月日本全国住宅综合指数同比上涨1.5%，其中宅地价格指数下滑0.6%，独栋住宅下降1.4%，而公寓价格指数同比攀升了7.5%。另据瑞穗信托银行下属都市未来研究所的数据，2014财年日本不动产交易额高达5.289万亿日元，其中外资法人在日收购金额为1.1949万亿元，占总交易额的23%，显示外国投资者在日进行房地产交投十分活跃。

　　日本房地产之所以如此受到外国投资者青睐，四点原因起到关键作用，即日元汇率大幅贬值、房价处于相对低位、相对稳定的租金回报率以及2020年东京举办奥运会前的投资热潮。

　　自上世纪90年代泡沫破灭以来，日本房地产业一直不景气，房价持续下降，目前仍处在较低水平。而近两年日元对人民币汇率大幅贬值35%至40%，使日本房价显得更加诱人。与此同时，东京2020年奥运会的筹备吸引了大量外国游客，特别是举办奥运会期间房产利用率将大大得到提高，投资收益也将十分丰厚。

　　然而，虽然日本房地产存在上述多重投资热点，但仅从交易量和金额来看，中国内地购房者到日交易的人数并不算多，特别是个人投资者更加少见，反倒是来自中国香港和新加坡等地的投资人在日购房较多。

　　日本富士通总研经济研究所主席研究员金坚敏在接受新华社记者采访时表示，目前在日购房的大多是机构投资者，中国内地个人投资者虽然有较大的投资意愿，这种意愿也一定程度推高了日本房价，但其中咨询与观望者多，实际购买的人数较少。

　　金坚敏说，在实际购买人群中，主要以准备在日本长期发展的华人居多，而这种购房行为不能够纳入投资范畴。目前在日本购房的大多是机构投资者，他们对日本市场调查和分析全面，也能够与日本机构合作，确保房屋利用率和投资回报。

　　个人从中国内地汇款到日本的额度受限使得个人投资者积极性大为降低。而从日本房地产本身来说，也存在较大不确定性和问题。日本富士通总研主席研究员柯隆在接受采访时表示，日本房地产市场相对保守，在了解信息和签订合同过程中均需要使用日文，在日本购买房产的过程十分繁杂，这对于未取得在日居住资格的外国投资者来说完成起来较为困难，这是限制大量投资的一大因素。

　　金坚敏认为，60%左右的住房自有率、日本老龄化问题严重导致房屋过剩，2020年奥运会后人们对日本房产期待值可能下降，这些因素都让投资人举棋不定。

　　此外，日元能否维持弱势值得考虑。目前来说，虽然便宜的日元降低了购买成本，但同时也增加了反向操作的成本。在日本购房需要缴纳固定资产税，日本地震几率较高等也是需要投资者考量的问题。

　　值得注意的是，日本国土交通省等政府部门目前正在研究如何放开相关政策，出台土地管理法等相关法律，未来日本房地产买卖市场将逐步规范和开放。现阶段，我国个人投资者不宜盲目跟风，应在切实研究和分析之后再作打算。(完)