今天发生一件大事，我认为有强烈的信号意义。

10月18日下午，华为以底价2.98亿拿下龙华一宗“巨无霸”产业用地。

地块位于龙华福城街道富润路和龙澜大道交汇处，宗地号为A922-0819，土地用途普通工业用地 +城市道路用地，土地面积514857.79平方米，计容建筑面积不超过763600平方米，主要为厂房——厂房616600平方米，食堂55000平方米，物业服务用房2000平方米，还有9万平米的宿舍。

地块挂牌起始价2.98亿元，土地使用年限30年，要求准入行业类别A06新一代信息技术产业、A02新能源产业。

地块位置、相关数据如图。

这块地的出让条件可以用“极为优厚”来形容！也显示出深圳对华为的“重大转向”！

首先，地块的用途是普通工业用地（M1），不是近年来深圳流行到已经过剩的M0（新型产办），是用来做厂房的，也即是重点发展先进制造业——新一代信息技术、新能源都属于战略新兴产业。在我印象中，深圳在核心都会区已经好多年没有大规模的工业用地出让了，尤其是“大厂”。

最近一次，2018年深圳祭出35平方公里产业用地的超大手笔，当时深圳对外宣称，“只要是符合深圳未来发展定位的产业，愿意来深圳发展，需要多少地我们满足多少地，需要多少空间我们满足多少空间”。但是，考究当时的产业用地，以新兴产业、先进制造业为主导的片区主要分布在宝安区、龙岗区、龙华区、光明区、坪山区和深汕合作区。政府是很难拿出核心区的土地来建工厂的，客观上，深圳这些年也是缺厂房并不缺新型产办。

（2018年35平方公里产业用地）

此番在龙华距离华为总部大约10来公里的地方出让“巨无霸大厂”用地，是极为罕见之行为。

其次，华为以底价拿下，楼面价392块/平米，总价不到3个亿。这个是按照基准地价而非市场价格的标准来设定的，并且是继续给予了折让的。去年深圳土地部门发布了《2019年度标定地价成果》，龙华工业用地平均标定楼面价基本都介于700-1200块/平米。据我了解，按照深圳2019年出台的《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》，这块地应该是打了5折，因为是属于重点产业项目。

（《深圳市2019年度标定地价》）

第三，一般的土地出让，引进产业对企业纳税、就业都会有所要求，但这块地不着一字。当然也许是我时间有限，没查到，如果有更多的信息披露，当是更加令人兴奋的。

总体而言，结合着近年来发生的一些列重大事件，我认为深圳今次卖给华为的这块地，背后展现的信号意义比较大。试着做一些探讨。

第一，显示深圳在留住华为以及类似华为的重点企业，以减缓企业外迁趋势。

这一点我想不需要多讲大家都很清楚了，已经吵了很多年了，尤其是2016年的热文《不要让华为跑了》所引发的巨大地震。在这个问题上，学界仍然有争论，比如以深圳前副市长唐杰为代表的学者，认为深圳不能阻挡这个外迁趋势。但市场主流观点多数倾向于，深圳需要高度警惕香港的产业空心化。

最有分量的一份调查来自2019年深圳市政府于6月下旬向市人大常委会提交的报告：2018年深圳有91家规上工业企业出现外迁情况，约占规上工业企业总数的1.1%，累计在深工业总产值599.7亿元，占当年全市规模以上工业总产值的1.95%。同时报告还指出，外迁企业已不再是传统的低端制造业，而是延伸至高新技术行业。“近三年外迁的192家企业中，电子信息制造企业共计27家，占全部外迁企业的37.5%，电子信息等高技术行业成为外迁新领域”。

我之前做的总量统计（未有结构细分），也显示了这一点，自2018年有公布以来，深圳企业迁出量大幅超过迁入量，迁出企业是迁入企业的2.85倍！今年上半年，外迁企业已经追平2019年全年。同样，2016-2020年，深圳企业注销 /吊销数据也呈现出类似走势。

从那之后的动作看，深圳最终选择了后者——留住产业，减缓外迁，避免产业空心危机！今次卖地，一是卖给华为，二是厂房用地，是最有力证据。因为深圳企业最缺的土地，并非是新型产办空间，而是生产用地。在上述报告里也明确指出，制造业外迁的三大原因——企业受扩张需要、综合营商成本上升、其他城市加大招商引资力度等。这一点，从我们观察到深圳近年厂房租金普遍涨到40块/平米甚至更高，也能说明问题。

这是释放的第一个信号意义：深圳在华为搬迁到松山湖3年之后，在“宇宙中心”批准了华为大厂。我想这个背后深圳必定是经历过较长期的抉择权衡的，并且是开始付诸真正的行动——尽管最终还是没有办法替代松山湖。

第二，深圳中部将崛起一条“万亿产业带”。

依据福城街道9月7日的一次大会透露信息，这块大厂用地出让事前已有端倪。深圳意图要沿着梅观高速，打造一条电子信息万亿产业带！之所以选择福城，是因为这个区位，向北连接华为松山湖终端基地，向南连接华为坂田的全球总部基地。“串联了华为、富士康两大全球电子信息产业巨头，汇聚了大批数字经济上下游企业，产值规模超过万亿元，是世界级的电子信息产业走廊，而福城是这条走廊上重要的节点”。

（福城街道召开的数字化转型发展动员大会）

我认为这也许显示了深圳的一个大抱负，通过福城这个节点的打造，把华为在深莞两地的两大总部节点全部连通，并为深圳培育一个新的经济增长大亮点。

从媒体释放的信息来看，个人猜测，这个很可能只是华为的第一批项目落地，未来还会有更多。福城街道释放的信息是：“全力推进福城南6平方公里土地整备工作，提速1.29平方公里的拆迁任务，统筹规划6平方公里范围、整备1平方公里土地。扎实做好新斜山产业项目地块相关工作，为华为等重点项目落地释放更多优质产业空间”。这个会议信息量很大，小伙伴有兴趣可以去找来细读。

大胆猜测，这里未来给到华为的产业空间，有希望会以平方公里计。当然比不上松山湖，但已经是深圳极大的诚意了。对于深圳未来的经济发展，这一大片的土地空间，将能够提供巨大想象。

第三，显示深圳在突破技术封锁，锐意在新能源领域领先领跑。

最后一点，看这块地的产业引入要求——新一代信息技术和新能源，如果对华为今年的动作有所了解，当知这里头有深文章。

受制于美国的技术封锁，华为业绩重创并开始转型。在今年6月，华为在福田安托山总部大厦注册新能源公司——华为数字能源技术有限公司，注册资本30亿，华为全资持股，董事长胡厚崑（华为轮值董事长）。

随后华为展开一系列迅猛动作，至今已经至少有3家新能源公司——8月6日，上海华为数字能源技术有限公司成立，注册资本2000万元。8月24日，西安华为数字能源技术有限公司成立，注册资本2000万元。

而就在今天，华为公布信息，10月16日，在2021全球数字能源峰会上，华为数字能源与山东电建三公司签下全球迄今为止最大的储能项目——沙特红海新城储能项目，储能规模达1300MWh。

从福城这块地的用途发展来看，我认为这个目的之一，是深圳在为华为发展数字能源提供大力支持！比方说一种可能：安托山是华为数字能源的管理总部，“大厂”及研发则设在福城！也许更加复杂，坂田是华为的全球总部（行政、销售、公共关系、研发管理等），松山湖是终端总部（供应、研发、培训等），安托山是数字能源总部，福城是新一代信息技术、新能源的生产基地。当然，具体是做哪个方向的生产，我就不清楚了。华为现在两大生产基地都在东莞，一个生产电信产品，一个生产终端产品，深圳搞了这么大的一个生产基地，实在想不出来要生产什么，大概率是很大的手笔。华为公司应该很快会有公开消息，大家在后台也不妨大胆猜测一下。

总之，如果上面说的对，那么未来也许是华为在深圳都市圈三大基地的一个布局样貌！

对深圳而言，做这件事情，是必须之事，某种程度上，华为=深圳。华为受封锁，就是粤海街道受封锁，也即是深圳受封锁。华为转型寻找突破，也是深圳在寻找新引擎！两者是一回事！深圳通过这一战，着眼未必是在国内，更多是在未来的新能源领域抢占全球前沿。

也许未来，深圳形成以华为、比亚迪为龙头的全球新能源“智造高地”？

大家有时间，可以去实地探下地块，相信更有感觉。

这将是深圳未来非常重大的一笔！具体真相，相信不日就要揭晓。总之在深圳，一切都利好房子，龙华观澜的开发商又要来一波了。 

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