——东角头地块开发进行时

时间：2021年9月24日

主办人员：佳兆业集团IR副总经理王越明、佳兆业集团IR史璧榕、佳兆业集团重大项目部王飞。

调研人员：平安证券、国信证券、海通证券、第一上海等知名境内外机构的投资者、分析师。

2021年9月24日，佳兆业集团举办2021年国际投资者开放日活动，组织分析师、投资者参观佳兆业国际乐园、东角头及坂田五和枢纽项目。本文将围绕东角头项目相关信息予以展开。

一、 东角头项目背景资料

(一)东角头地块基本情况

该地块的用地单位为深圳圳华港湾企业有限公司，用地位置位于望海路与后海滨路交界处，项目用地被后海滨路分隔为东西两块，土地用途均为二类居住用地、商业用地，其中东侧用地面积分别为44144.95平方米、建设规模216994平方米、西侧用地面积分别为64676.09平方米、建设规模178341平方米。该地块周边的深圳歌剧院（深圳十大文化设施之首、政府投资60亿）以及东角头地铁站均已开工建设，项目位置优越、周边配套顶级，是深圳湾乃至蛇口片区最后一块净地，据介绍该地块曾被市府领导称为：“皇冠上的明珠”。

（二）东角头用地项目公司权属情况

深圳圳华港湾企业有限公司由深圳市航运集团有限公司和达力有限公司DYNAMIC(B.V.I.)LIMITED分别持股51%和49%。其中：深圳市航运集团有限公司由深圳市鸿利金融投资控股有限公司和深圳市国资委全资子公司深圳市投资控股有限公司分别持股70%和30%；达力有限公司DYNAMIC(B.V.I.)LIMITED为港股上市公司达力集团全资子公司。

（三）东角头地块现状

2020年12月，东角头项目已取得《建设用地规划许可证》，规划条件稳定。东角头地块用地面积108821.04平方米，建筑规模395335平方米，土地用途为二类居住用地、商业用地，其中住宅面积大约26.7万平方米，酒店约4万平方米、其他为商业办公及配套设施，除4万平方米酒店须整体转让外，其余面积均可分割转让。

二、现场问答环节

   Q1:请问东角头地块什么时候可以开工?

A:该地块的《建设用地规划许可证》已经拿到，用地规划条件是稳定的，要在深圳来说的话现在都可以进场施工了。理论上佳兆业跟达力公司（项目公司圳华港湾另一方股东）一起现在就可以动工。迟迟未动工是因为项目公司圳华港湾仍处于清算阶段，具体时点须由法院裁定，我们预期今年年底法院可以理论上圳华清算案，今年年底就可以动工。

Q2：请问东角地块是双方股东共同开发还是分开开发？

A：目前圳华港湾股东双方正在合力推进东角头地块相关土地手续，在地块权属分配上，项目公司股东双方均倾向于实物分配，也就是直接土地分宗分地块，但是东角头地块最终能不能直接分到两个股东名下还需要法院裁定，此后还需重新签署《土地使用权出让合同补充协议》，然后再办理土地不动产权证。佳兆业集团有表达过希望同步推进的诉求，政府也希望两块地同时推进，具体如何开发需要通过双方协商解决。

Q3：土地分宗对项目税筹有无影响？

A：我们做过东角头项目税筹预排，实物分配是对项目是最有利的，分宗以后相关税收可以依法依规将相关税款延后到开发、售楼环节缴纳，目前整个项目推进的路径都是从整个地块的利益最大化的角度来安排，这点是双方股东是高度一致的。

Q4：若土地分宗后两个地块价值有差异，货值差价怎么处理？

A：项目公司股东双方预先有一些沟通交流，方式有多种多样，现在还没有确定，但是总体来说，虽然两个地块面积不一样，住宅商业建设面积也不一样，但是对应的土地价值和未来销售权益价值几乎是对等的。相关分宗的技术准备工作都在有序推进，磨刀不误砍柴工，上述等待是值得的。

Q5：项目周边二手房成交价是多少？

A：上周了解了一下翡翠海岸二手房的实际成交价在三十多万。

Q6：土地分宗的推进节奏如何？

A：目前司法体系特别法院都在大力解决清理过往遗留案件，圳华港湾清算也是法院督办案件，各方预期至少在年内是一定要解决的，法院表示圳华港湾清算的案件不会再延期了，综合各方面情况看今年年底是一个比较好的时机。

Q7：东角头项目公司取得土地还需要什么税费？

A：圳华港湾东角头的这块地有它的特殊性，这块土地1999年政府已出让给圳华港湾公司，原本划分了红蓝线差不多30万平方米的用地（其中红线用地17万平方米），在贡献歌剧院等10多万平方米后，政府按照等价置换原则将把本身属于圳华港湾的10.88万平方米地以土地置换的形式重新出让给了圳华港湾公司。由于该地块是通过土地置换的方式取得，因此该地块已无需补地价。目前项目公司已与政府签署了收地补偿协议的，所以在现阶段在土地交付的时候是没有税费。目前由于深圳华港湾公司仍在清算中，后续将按照法院裁定依法依规办理。由于东角头地块是1999年政府以2.1亿出让给圳华港湾公司的，目前已大幅增值，对于上述增值部分初步考虑两个解决方式。一个按照整体增值部分顺延到后面交税，另一个土地分宗时候每块地各预缴30亿企业所得税。

Q8：预计什么时候可以取得土地使用权证？

A：这需要等到圳华港湾清算裁定后，双方跟政府签署了《土地使用权出让合同补充协议》或者重签合同后，才能取得土地使用证。其实也不必过于关注土地证这个问题，最关键的是看收地补偿协议和建设用地规划许可证的内容，一个是地权，一个是这个规划要点，这两点确定以后，这个所有地块的东西都是稳定的，这就可以算明账了。

Q9：预计东角头地块的总货值是多少？

A：预期东角头地块的货值应该是在700亿以上。

Q10：请问如何评估东角头地块价值？

A：因为涉及到土地手续以及项目公司清算，曾做了一些评估，在非常保守而且是第三方完全不受干预的情况下，评估这块地土地价值至少是300个亿。

Q11:项目公司圳华港湾资产远大于债务，请问该项目公司清算方面还有什么问题？

A：圳华港湾公司清算那边目前来说没有太大问题了，主要需要法院裁定土地实物分宗方案。强制清算有土地拍卖后货币分配和土地实物分配等多种选择，司法强制清算肯定要考虑到股东权益，也不排除最终是双方股东和解圳华港湾公司恢复经营的可能性。

 $达力集团(00029)$   $佳兆业集团(01638)$  

附：佳兆业举办2021国际投资者开放日活动报道

低佣股票开户入群V：442557803

低佣股票开户入群V：442557803

低佣股票开户入群V：442557803