最近看中炬高新的资料，中炬高新正在剥离房地产业务，中炬高新下面负责房地产的子公司-中汇合创，总资产14亿左右，净资产12亿元，土地账面价值8亿元左右，评估价值120亿元。

土地使用权面积是90万方，按照介绍如果规划容积率超过1.5就要补充缴纳土地出让金。这个土地是2007年12月中山火炬以7.45亿元的价格价格入股的，现在粗略估算价值是120亿元。

我觉得这个价格是否合理呢？

我觉得专业的评估公司出具的评估报告，而且中山火炬的二股东是国资委，实控人是姚振华，低评的可能性比较小。另外也可以看看附近的两个楼盘，中山火炬自己的楼盘岐江东岸卖1.3万，还有一个是宝龙城备案价2万多。

出售的土地按照售价2万左右估算，如果按照容积率1.5计算，楼面价8000多，考虑到要交很多的土地增值税，这个价格还是比较公允。

关键:2007年土地价值7.45亿元，21年9月评估价格120亿元左右。

想想我们新城控股这么多当地区域中心位置的吾悦，哪怕之后租金不行了，大部分吾悦的土地是1000-2000每平米拿地成本，五年后，十年后这些土地值多少钱了？

可能很多人说之后土地不会在涨价了，之后房子是会过剩，但是吾悦很多都在市政府，区政府，公园，或者大学附近，这些土地永远是稀缺资源。(可以去看看我有一些列文章分析吾悦的位置)

不要告诉我大部分人不喜欢住公园附近，不喜欢住大学附近，不喜欢住市政府区政府附近。我不信。

土地是经济发展的函数，经济会越来越好，当地稀缺位置的土地，我个人觉得只会越来越值钱，这个是大概率事情。我们投资就是要投大概率内在价值持续增加的企业资产。我觉得新城吾悦就属于这样的资产。

吾悦最差的情况就是之后租金不行了卖土地我们也能够赚很多钱。何况新城民营体质，激励到位，又是国内最资深的商业运营团队之一，有规模优势，吾悦大概率运营会越来越好。我觉得如果吾悦运营不好，我更加不看好其他的综合体了。

吾悦就是一个下有保底（当地核心区域土地），向上可以充满想象的线下消费平台企业。

请独自判断，自负盈亏。不做投资建议，本人持有新城，难免会有偏见

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