房企的中报季已经结束了，行业周期底部，各大房企的经营指标均出现承压。

大家看惯了大房企的财报分析，今天大家分析一下中南建设的半年报，看看一个典型的民营房企在行业逆风期的表现。

整体感观上，中南建设的中报还是有不少亮点，例如销售规模同比大增、毛利率与去年几乎持平、资债结构大幅优化，虽然归母利润有所下滑，但是股价在这个位置也不至于当天跌停啊，市场目前对短期业绩的敏感度的确是太高了。

先看数据：

1、销售规模同比增长33.9%，半年销售额首破千亿

半年报数据显示，中南的房地产业务销售额为1089.8亿元，同比增长33.9%，销售面积为790.1万平方米，同比增长29.7%。销售单价在1.38万元/平方，单价表现在行业内还是比较不错的。

2、毛利率微降，已处底部区域

上半年中南综合毛利率16.31%，同比下降0.97个百分点，其中房地产业务毛利率微跌至19.06%，与去年接近。

这个要综合去看，中南是建筑起家，建筑业务也是中南建设的一大组成部分，而这部分业务的毛利率相比地产业务原本就低，再加上受到上半年原材料价格上涨的影响，建筑业务的毛利率下降2.82百分点，但8.28%的毛利率在同行业中也属正常水平。同日发中报的旭辉林中就说了“未来，行业的毛利率可能还会进一步下降，行业中的优秀企业，毛利率可能会做到20%左右”所以，从中南房地产业务的毛利率来看，也算正常水平。

3、营收稳定增长，归母利润有所下滑

2021年上半年，中南建设的营业收入为384.8亿元，同比增长29.6%；中南的归母净利润为17.5亿元，同比下降了14.7%。

从今年发中报的房企来看，在房地产行业发生深度重构的态势下，房企普遍高利润的时代早已一去不返。即便龙头万科，今年半年报归母增速同比下滑12%。

2016年-2019年，中南建设在地产行业最后一次自由竞赛中，与融创等一众民企借助杠杆的力量，实现了行业排名的迅速提升。中南的销售规模从2016年的502亿元，仅用3年时间，到2019年，销售规模翻了接近四倍，达到1960.5亿元。

弯道超车也会有的副作用，因为行业地位的获取必然需要牺牲一部分利润，好在中南的毛利率仍能维持在行业中上水平。

三道红线，二集中一系列政策以来，中南迭代了原来“规模优先”的经营策略，选择了“以稳当先”。

目前这种环境，相对于规模，稳健发展更为重要。

在2020的年报业绩会上，中南建设曾认为今年销售金额有可能实现10%的增长，而其期权激励计划制定的业绩考核指标为90亿利润。但伴随着房地产政策调控和疫情冲击等多种外部因素，中南管理层多次提到“行业已从百米冲刺转向马拉松阶段”。

未来销售和利润能否实现之前的预期，我想用中南建设的董事总经理陈昱含在这次中报上用三个卓越：即卓越运营、卓越建设、卓越服务，来肯定一下中南，预期实现可能很难，但是能从这三个“卓越”中，看到中南是一个踏实负责任的房企。

4、三道红线明年转绿可期

 2021上半年，中南“三道红线“指标实现全面改善，净负债率和现金短债比均优于监管要求。净负债率95.27%，比2020年末下降2.00个百分点；扣除受限资金后的现金短债比1.03；剔除合同负债后的资产负债率77.42%，较年初降低1.27个百分点。目前中南两道红线持续绿档。

三道红线中其实最为关键是扣除受限资金后的现金短债比和净负债率，这两个指标对房企有息负债的监控指标。

现金短债比超过1，可以保障公司短期偿债的安全，净负债率小于1，是通过净资产来限制有息负债的增长。

因此，房企需要通过快速回款解决手中的可动资金，以及加快结算来增厚净资产解决。

对于中南来说，三道红线之后，中南通过稳健的投资策略以及精细的回款管理，实现现金短债比的达标，同时也加快了全国各地的项目的交付计划，以便初步充实资产负债表。

目前中南仅剩剔除预收款后的资产负债率指标触及红线。这个指标剔除有息负债之外，更多的地产企业对于上下游的占款，对于监管层的监管意义其实远大于公司的经营安全亿元。而这个指标也是行业公认的“三道红线”指标中最难改善的，不少标杆房企的这项指标在三大指标中都是最后转绿。

对于中南而言，按照目前降负债的力度，2022年完成“三道红线”全面转绿较为可期。

5、经营性现金流充裕，连续四年为正

2021上半年，中南经营性现金流入 746.4 亿元，是一年内到期的各类有息负债的3.6倍。经营性现金流量净额24.1亿元，同比增加18.6%。中南是业内为数不多的连续四年经营性净现金流为正的房企，可见其现金流管理较为审慎。

量入为出，以销定投说起来挺容易，但是真正在房企操盘的时候是非常难得的，大开大合、赌周期、弯道超车对于中小型房企来说太具有诱惑力了，因此2020年之后也出现了太多暴雷的房企。

房企暴雷的核心不在于亏损，而是在于现金流断了，经营性、筹资性现金流螺旋坍塌是最为致命。

此外，中南账面货币资金269.7亿元，是一年以内到期的各类有息负债的1.29倍，现金流管控得当，账面资金充裕，中南的偿债能力相对可靠。

总而言之，这份半年报我认为是及格的，虽然在毛利率和归母增速上有些遗憾，但是对于处于房地产冬天，又面临转型的中南来说，其审慎经营、降负债等方面依旧令人满意

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