这次不写长文，简明扼要的说一说我认为最重要的东西和思考

一、融资成本

融创最重要的是过去两年一直强调的降融资成本。上半年表内利息支出131亿，比去年289亿的一半下降约9.3%，这是真实的利息支出的下降，这个数据好于上半年加权融资成本的下降幅度，8.28%-》8.15%。主要原因是因为去年做了一些债务置换，提前偿还，产生了额外的成本。但今年新增的融资成本还是很高 7.9%，三年降到5%左右的目标任重而道远。

二、精细化管理，费用优化

地产新时代比拼的是精细化管理，体现到财报数据就是三项费用。拿地毛利上各家已经无法有大的差距，比的就是在单位权益销售额下，谁的管理费用低，谁的营销费用抵，谁的有息负债少，更准确的讲是单位权益销售额谁的真实利息少（表内+表外）。进一步的话，也就是一块钱权益销售，谁的三费低，谁就有更大的优势。财务费用上优势大的企业是中海系（发展和宏洋）、华润、龙湖、万科、金茂，最低的中海系融资成本低到3.6%，融创跟他们的差距还很大，至少还有3~4个点的下降空间；两项费用上优势大的是中海系，同样表内的三四千亿的销售额，中海的两项费用率仅仅2%多一点，可以做到友商的二分之一甚至三分之一。降低两项费用率也是融创下来应该要着重重视的方向，同样有3~4个点的下降空间。

如果财务费用+两项费用各自降2~3个点，何愁没有10%的利润率？底费用率下20%的毛利率，做到10%的利润率完全没任何问题。中海这么多年利润率高得吓人，很多人理解不了，其实非常简单，地市价拿就是，有贵的有便宜的，但是领先同行8个点的三项费用率，这个冠绝全行，利润率不高才不正常，毛利率30个点出头，可以做到18~20%的利润率，现在毛利率20个点出头也可以做到10%+的利润率。

附注：两项费用率准确的计算应为 SG&A 比上并表权益销售额，但大部分房企的并不公布并表销售额数据，除了个别房企两项数据差别较大之外，行业整体上权益销售额与并表销售额数据较为接近，因此上图数据用权益销售额来代替并表权益销售额。  

三、关于销售

年初目标6400亿，股东大会调高到7000亿，中报业绩会又调回6400亿。这是基于行业形势变化做的相应的调整。上半年销售数据非常好，统计局数据全国商品销售额同比增长39%，但到了下半年，尤其是8月，销售同比明显降温，下半年销售热度会下降，这是市场较为一致的判断，一是因为政策上调控到了学区房，二手房，很多地方的倒挂开始消失，二个很重要的是央行在按揭上收水极为明显，这个对销售影响很大。所以下图可以看到重点房企8月销售额同比下降17.7%，是15年1月以来除疫情下滑最多的一个月。

我很认同老孙业绩会说的下半年销售压力会很大，销售持续的亢奋太多年没调整+老百姓购买力下降+按揭收水这些压力下，投资人要对下半年的销售下滑有这个心理准备，但这个是坏事吗？我觉得未必。

销售热度下降，可能反而对股价会更好一些，至少不会更差，以前销售那么好，难道股价就涨了？在这么多年的史上最严强调控下，地产销售热度终于要冷却下来，集中供地这边地价稳住，毛利率也见底稳住，政策上给地产的压力终于迎来掉头，压力变小，这些东西对地产公司而言，是更有利的。

当然房产税试点扩大城市范围我认为是一定会来的，并且就在下来一两年内。共同富裕能够很快落实的政策，只可能是税上做文章，严查严打偷税漏税，以及扩大房产税试点城市范围。

面对销售热度下降，如果去化下降，面临的就是费用率上升与回款周期拉长、变差，财务费用加重，怎么样保持去化率、保持回款是下半年考研房企的重中之重。融创的执行力，销售能力都是业内一流可以更好的应对，下半年可售货值充足6675亿，去化率只需要5成就可以达到销售目标。

四、行业及其他

以前不管是上头监管层面，市场融资与评级层面，以及企业自身层面，重点都是毫无疑问的在房企的财务杠杆上，也就是有息负债，净负债率，现金短债比三条红线那些，而忽视了对房企的经营杠杆的重视。出了某巨型车企事件后，预计下来将会着重重视房企的经营杠杆，也就是房企在供应链上对上下游的占款，这里包括有息和无息的，主要是看有息的，包括商票，供应链上的ABS等，这些其实也是负债，但是是不计入负债表的，也就是房企的真实杠杆实际上还要更高。比方说某车企，他的应付款逼近万亿，外面流通的商票就有5000亿的规模，一家A股给他们供应装修的公司就欠了150亿左右。

某新能源车企的结局？几乎可以确定已是资不抵债，结局还是比较明确的，就看是怎么死，什么时候死的问题。今年不会死，他还要把他该完成的任务完成好，交楼、变卖资产、项目、股权等，尽量填上一些窟窿。但明后年，大概率是名存实亡。他家的股票，债券，商票，一定不要碰，风险极高。

当房企经营杠杆也纳入到监管之后，从此地产的资产负债表真正进入有序、稳健、透明、可控的状态，行业调控与监管的真正的完善、完备，建立起更为稳定且预期明朗的“房住不炒+三稳+五条红线”的长效机制。行业的估值水平将会出现更大的分化，能活下来，能活下去的企业都是真家伙，还能保持增长的更是稀缺的好公司，好公司也会给予应有的、更体面的估值修复

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