尽管万科董事长郁亮始终不松口万科物业分拆上市，但万科物业升级为万物云之后，扩张和平台化的姿态愈发明显，这一次，是把阳光城物业收入囊中。

递表港交所不到两个月，阳光城突然和万物云做了笔交易，把自己旗下的阳光智博服务纳入到了万物云的体系当中。

阳光智博从自己独立上市，变成加入万物云的物业航母当中。接近阳光城的人士对华尔街见闻表示，通过这次换股，阳光城将持有万物云的股份，接下来就是等待万物云的上市。

万物云，万科物业不断升级的产物，从社区服务到城市服务，掀起物业公司真正的生态革命，它的宏大目标，是对标贝壳，超越所有当下物业公司的形态，以空间科技服务、产业互联网公司的身份上市。

阳光城搭车

按照阳光城的公告，阳光城持有的阳光智博100%的股份，将换取万物云4.8%的股份。万物云则在现有的股权基础上，向阳光智博全体股东增发这4.8%的股份，并且此后阳光城还能够继续以公允价格增持万物云的比例至5%以上。

双方特别强调，这笔交易不是“卖身”式的收购，而是“换股”，不涉及现金的交易。

股权的交换意味着双方绑在了一起。此后，阳光城将会和万物云成立合资公司，以承接未来新增交付的项目，涵盖住宅、商写、学校医院、社区商业等多个业态。新增的项目中，阳光城可以根据项目定位，选择是用阳光智博的品牌，还是用与万物云共同设立的新品牌。

从目前阳光智博的现有业态看，这次合作可以让阳光城借助万物云的力量，在物业上增强外拓能力，扩展新业态。

阳光智博此前披露的招股书显示，阳光城地产集团及阳光控股及其联营合营企业开发的项目产生收入占总收入的比例为98.4%、95.5%、94.8%。也就是说，阳光智博对关联方的依赖程度很高，外拓能力是个短板。

并且，阳光城也通过这次合作，能够和万物云在智慧建造、社区商业、智慧城市、安防、生态圈孵化与投资等一系列的业务上展开合作。

阳光智博放弃独立上市而加入万物云，有其理性考量。中小物业上市，其实就是个“工具人”。在过去两年的物业上市热潮之后，今年递表的物业企业都是阳光智博这样的中小型物业企业，他们未能享受到已上市大型物业企业的高估值红利（目前在40-100倍PE），上市后估值都很低，大多在6-20倍左右，它们上市的使命就是融资，然后沦为几乎没有投资者参与的仙股。

截至去年底，阳光智博在管物业管理项目总建筑面积3020万平方米，在管商业物业运营及管理服务总建筑面积140万平方米，属于中等物业。去年年底的净利润为1.73亿元，按照同等规模已上市物业企业的估值来算，上市后的市值会在在10-20亿的水平。

加入万物云之后，用阳光智博换来的股份则会发生质的变化，估值的空间将成倍数地增长。这种变化会是阳光城的股东们乐于见到的。

在阳光智博现有的股权结构中，大约有超过72.94%的股份是由阳光控股及其关联公司持有，24.59%由三个员工持股平台持有，剩下的2.47%是阳光控股董事局主席林腾蛟和兄长林伟民的妻子吴洁持有。

也就是说，三个员工持股平台中至多89名管理层能够享受到估值切换的“红包”。

并且在未来的合资公司中，也将留有20%股份的激励安排。公告指出，相关股权激励行权后，股权结构预计为万物云及其指定主体持有合资公司60%股权，阳光城持有合资公司20%股权，激励对象持有合资公司20%股权。公司与激励对象持有股权一定期限后可与万物云继续交易。这与万科在最近对新业务的激励机制有着异曲同工之处。

用公告中的话来说，这次合作，是合作双方自身战略、业务布局以及价值观一致性，双方都有足够的期待和耐心，愿意共同分享彼此成长后的溢价。

万物云的野心

30年前，万科创始人王石创立万科物业时，绝不会想到它最终会发展为一家科技公司。

但这确实是万科物业的野心——成为空间科技服务商。去年7月，万科物业更名为万物云，

包含Space、Tech和Grow三大模块。万科物业只成为了其中针对住宅社区服务的品牌。

除了提供社区、商业、城市服务，万物云还提供数字运营和行业人工智能服务，以及孵化器，绝不仅仅是个物业公司了。

多年前，万物云就致力于打造平台化服务，将全行业链接到自己的睿平台上来；2018年，万科物业收购了戴德梁行。

如果说此前一系列的合作更像是“实验品”、“试水”的话，这次阳光城与万物云之间的合作，将会是一次极具说服力的行动。

对于业界来说，这将会是个很好的观察点，也就是与万物云这个“平台”的战略合作，如何赋能参与到其中的玩家。

万物云则向外界再次传递出，自己是个平台的信号。正如万物云CEO朱保全所说，万科物业更名升维为万物云时，就决定了要走平台化、生态化的发展路线。

就像贝壳收编了大量中介机构那样，万物云也不断吸纳像阳光智博这样的中小物业企业的加入。这使得除了被收购、或者上市之外，中小物业企业有了一个新的选项。

而当规模、收入已经位列行业第一，万物云的野心已经无比凸显，它对标的，不仅仅是目前已上市的物业巨头碧桂园服务、恒大物业、抑或保利物业、雅生活，更是贝壳，这家房地产产业互联网公司。

尽管近期股价滑落，但碧桂园服务的历史最高市值超过2000亿，贝壳最高市值更达6000亿，万物云一旦上市，其估值必然在千亿之上，这也是万科管理层和郁亮的期许。

当初，贝壳上市，曾让地产大佬们看到房地产互联网的光明未来；而今，处处被压着打的房地产，更急切地需要看到行业的出路和希望，万物云，为他们提供了一个思路和参考：房地产，必须要链接科技和产业了。

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