从无锡土拍结果和杭州土拍规则改变预测房地产股票走势
发布时间：2021-8-6 11:38阅读：488
问一问
近段时间来，由于地产股票跌跌不休，雪球地产大V纷纷改行研究新能源等赛道行业，就连最近无锡杭州土拍变化也看不到有大v分析影响，地产己无大V，全军覆没。我还是勉为其难分析第二批集中供地影响吧，仅供参考。
地产公司现在为什么下跌到大多几倍市盈率，除了政策原因外，是因为第一次供地情况下，成功投地企业项目利润为微利，而原来土地结算的高的如国企项目净利率有10%，假如三年后全部结算的为第一次集中供地土地（事实上结算土地来源肯定不是这样），那么可能项目净利率只有2～3％，那么假设股价不变的话，市盈率会从现在五倍变成十五倍以上，这还是国企，而民企地产在首批集供中是接近零利润的如融创。假设第一次集中供地状况成为未来常态，那么低市盈率优势荡然不存，这才是基金经理抛弃地产公司的真正原因。
但是，有别于价值投机的追热点，价值投资精髓是在于提前预判。而最近发生的无锡杭州二次供地发生变化，将一定程度上改变一次供地预期，地产公司迎来了喘息之机。
先说无锡，第一批平均溢价12.4％，部分进入摇号部分进入竞租赁。第二批平均溢价6.6％，上限摇号。对比可知，第二批平均土地成本减少6％，考虑到上限后全部摇号，实际成本减少7％以上。
再谈杭州，首批溢价上限30％，达到上限竞自持。第二批溢价上限20％，其中约一半为竞品质上限10％。对比可知，第二批从规则上土地成本就己减少10%以上。由于未拍卖，打个折扣以参照无锡计，即土地成本减少7％。
假设在同样售价情况下，减少7％土地成本，国企地产毛利率会从第一批的5％增加一倍到10％。净利率从2.5％增加为5％。
假如第二批土拍盈利状况成为长期常态，未来如果全部结算集供土地，国企房地产股票市盈率将从现在5倍变为10倍。考虑到很多房企增储多元化，实际市盈率将低于10倍。
作为长期存在行业，10倍市盈率有向上收复空间，如国外地产公司一般IO～2O倍。
由于只有无锡完成第二批集供，市场还没形成共识，大部分城市将在8月底9月份开展集供，而40%投地销售比规定将强化房企谨慎计划，大概率不会重演首批集供举牌冲动。机构将对集供毛利重新测算，并重估地产未来，介时，国企股票可能出现估值收复走势
温馨提示：投资有风险，选择需谨慎。
地产公司现在为什么下跌到大多几倍市盈率，除了政策原因外，是因为第一次供地情况下，成功投地企业项目利润为微利，而原来土地结算的高的如国企项目净利率有10%，假如三年后全部结算的为第一次集中供地土地（事实上结算土地来源肯定不是这样），那么可能项目净利率只有2～3％，那么假设股价不变的话，市盈率会从现在五倍变成十五倍以上，这还是国企，而民企地产在首批集供中是接近零利润的如融创。假设第一次集中供地状况成为未来常态，那么低市盈率优势荡然不存，这才是基金经理抛弃地产公司的真正原因。
但是，有别于价值投机的追热点，价值投资精髓是在于提前预判。而最近发生的无锡杭州二次供地发生变化，将一定程度上改变一次供地预期，地产公司迎来了喘息之机。
先说无锡，第一批平均溢价12.4％，部分进入摇号部分进入竞租赁。第二批平均溢价6.6％，上限摇号。对比可知，第二批平均土地成本减少6％，考虑到上限后全部摇号，实际成本减少7％以上。
再谈杭州，首批溢价上限30％，达到上限竞自持。第二批溢价上限20％，其中约一半为竞品质上限10％。对比可知，第二批从规则上土地成本就己减少10%以上。由于未拍卖，打个折扣以参照无锡计，即土地成本减少7％。
假设在同样售价情况下，减少7％土地成本，国企地产毛利率会从第一批的5％增加一倍到10％。净利率从2.5％增加为5％。
假如第二批土拍盈利状况成为长期常态，未来如果全部结算集供土地，国企房地产股票市盈率将从现在5倍变为10倍。考虑到很多房企增储多元化，实际市盈率将低于10倍。
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