从无锡土拍结果和杭州土拍规则改变预测房地产股票走势
发布时间：2021-8-6 11:38阅读：820
资质已认证
问一问
近段时间来，由于地产股票跌跌不休，雪球地产大V纷纷改行研究新能源等赛道行业，就连最近无锡杭州土拍变化也看不到有大v分析影响，地产己无大V，全军覆没。我还是勉为其难分析第二批集中供地影响吧，仅供参考。
地产公司现在为什么下跌到大多几倍市盈率，除了政策原因外，是因为第一次供地情况下，成功投地企业项目利润为微利，而原来土地结算的高的如国企项目净利率有10%，假如三年后全部结算的为第一次集中供地土地（事实上结算土地来源肯定不是这样），那么可能项目净利率只有2～3％，那么假设股价不变的话，市盈率会从现在五倍变成十五倍以上，这还是国企，而民企地产在首批集供中是接近零利润的如融创。假设第一次集中供地状况成为未来常态，那么低市盈率优势荡然不存，这才是基金经理抛弃地产公司的真正原因。
但是，有别于价值投机的追热点，价值投资精髓是在于提前预判。而最近发生的无锡杭州二次供地发生变化，将一定程度上改变一次供地预期，地产公司迎来了喘息之机。
先说无锡，第一批平均溢价12.4％，部分进入摇号部分进入竞租赁。第二批平均溢价6.6％，上限摇号。对比可知，第二批平均土地成本减少6％，考虑到上限后全部摇号，实际成本减少7％以上。
再谈杭州，首批溢价上限30％，达到上限竞自持。第二批溢价上限20％，其中约一半为竞品质上限10％。对比可知，第二批从规则上土地成本就己减少10%以上。由于未拍卖，打个折扣以参照无锡计，即土地成本减少7％。
假设在同样售价情况下，减少7％土地成本，国企地产毛利率会从第一批的5％增加一倍到10％。净利率从2.5％增加为5％。
假如第二批土拍盈利状况成为长期常态，未来如果全部结算集供土地，国企房地产股票市盈率将从现在5倍变为10倍。考虑到很多房企增储多元化，实际市盈率将低于10倍。
作为长期存在行业，10倍市盈率有向上收复空间，如国外地产公司一般IO～2O倍。
由于只有无锡完成第二批集供，市场还没形成共识，大部分城市将在8月底9月份开展集供，而40%投地销售比规定将强化房企谨慎计划，大概率不会重演首批集供举牌冲动。机构将对集供毛利重新测算，并重估地产未来，介时，国企股票可能出现估值收复走势
温馨提示：投资有风险，选择需谨慎。
地产公司现在为什么下跌到大多几倍市盈率，除了政策原因外，是因为第一次供地情况下，成功投地企业项目利润为微利，而原来土地结算的高的如国企项目净利率有10%，假如三年后全部结算的为第一次集中供地土地（事实上结算土地来源肯定不是这样），那么可能项目净利率只有2～3％，那么假设股价不变的话，市盈率会从现在五倍变成十五倍以上，这还是国企，而民企地产在首批集供中是接近零利润的如融创。假设第一次集中供地状况成为未来常态，那么低市盈率优势荡然不存，这才是基金经理抛弃地产公司的真正原因。
但是，有别于价值投机的追热点，价值投资精髓是在于提前预判。而最近发生的无锡杭州二次供地发生变化，将一定程度上改变一次供地预期，地产公司迎来了喘息之机。
先说无锡，第一批平均溢价12.4％，部分进入摇号部分进入竞租赁。第二批平均溢价6.6％，上限摇号。对比可知，第二批平均土地成本减少6％，考虑到上限后全部摇号，实际成本减少7％以上。
再谈杭州，首批溢价上限30％，达到上限竞自持。第二批溢价上限20％，其中约一半为竞品质上限10％。对比可知，第二批从规则上土地成本就己减少10%以上。由于未拍卖，打个折扣以参照无锡计，即土地成本减少7％。
假设在同样售价情况下，减少7％土地成本，国企地产毛利率会从第一批的5％增加一倍到10％。净利率从2.5％增加为5％。
假如第二批土拍盈利状况成为长期常态，未来如果全部结算集供土地，国企房地产股票市盈率将从现在5倍变为10倍。考虑到很多房企增储多元化，实际市盈率将低于10倍。
作为长期存在行业，10倍市盈率有向上收复空间，如国外地产公司一般IO～2O倍。
由于只有无锡完成第二批集供，市场还没形成共识，大部分城市将在8月底9月份开展集供，而40%投地销售比规定将强化房企谨慎计划，大概率不会重演首批集供举牌冲动。机构将对集供毛利重新测算，并重估地产未来，介时，国企股票可能出现估值收复走势
低佣股票开户入群V：442557803
低佣股票开户入群V：442557803
低佣股票开户入群V：442557803
温馨提示：投资有风险，选择需谨慎。
北经理
低佣开户 投顾咨询 量化通道 VIP服务
+微信
当前我在线
最快30秒解答
点击下方按钮，即可获取【股票】知识合集+热点问题解答，一键掌握基础知识！ 
点击微信，一键关注
文章很精彩？转发给需要的朋友吧 
分享该文章
版权及免责声明：本文内容由入驻叩富问财的作者自发贡献，该文观点仅代表作者本人，与本网站立场无关，不对您构成任何投资建议。用户应基于自己的独立判断，自行决策投资行为并承担全部风险。本站仅提供信息存储空间服务，不拥有所有权，不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容，请发送邮件至kf@cofool.com 举报，一经查实，本站将立刻删除。
推荐相关阅读
房地产股票要大涨？
3174
短期是看跌的，比如今天就是跌，长期是看多的。
3174
现在房地产股票还能买吗
1830
看今天下午的政策会议吧，还有碧桂园那颗雷怎么处理。
1830
如何购买房地产股票？
1461
尊敬的投资者，您好！购买房地产股票的过程如下：1.开设证券账户：首先，你需要在一家证券公司开设一个证券账户，这将是你进行股票交易的平台。你可以选择一家知名的证券公司，如中信证券、华泰证...
1461
房地产股票为什么这么火？房地产股票一览
840
房地产股票目前十分火爆的原因可以总结为以下几点：1.低利率环境：当前各国普遍实行低利率政策，使得购房成本下降，提高了房地产市场的活跃度。低利率也对购房需求产生了正面影响，进而推动了房地...
840
房地产行业周报：地产股调整基本符合我们预期
1063
房地产市场总体销售备案数据情况——（1）第25周（13/6/17—6/23）沪穗深等18重点城市新建商品房周销量备案数据整体环比上涨44.4%，同比亦上涨11.5%，各大城市均出现不同程度的上涨，主要原因因上上周基数相对较低外所致；另根据我们统计的47城数据显示，年初至今新建商品房成交套数备案数据同比去年同期增长37.83%...
1063
政策再松绑 房地产股迎利好
1106
1、内容：116日，证监会新闻发言人邓舸表示，对于上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的，国土部不再进行事前审查。2、点评：再融资放开给行业带来实质性利好，目前充裕的流动性已改善房地产成交量数据，未来《住房公积金管理条例〉的修订、国企改革的推进、继续放开限购将使行业进一步回暖。已公布再融资方案的公司有望...
1106
