一方面，从参与主体来看，具有国企背景的产业园区更具优势。具体来看，正式上市交易的三只产业园区REITs中，包含招商蛇口、张江高科以及苏州工业园。其中，招商蛇口是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，其母公司招商局集团是一家综合开发运营三大核心产业。张江高科作为国有控股园区平台，其背后控股人为浦东国资委。苏州工业园是全国第一个中外政府级合作的开发区与中新政府间第一个旗舰项目，在苏州工业园REIT之前，已发行4单类REITs产品。此外，在产业园区公募REITs拟申报的项目中，也不乏临港集团、东湖高新（600133）等国资企业的身影。

  另一方面，从中标项目来看，优质资产需具备成熟的经营模式及市场化运营能力。其一，中选项目运营周期不低于三年，REITs投资标的应该是成熟的不动产资产，基于各类基础设施运营的特性，公募REITs将运营时间定位原则上不低于3年，中标项目分别在2013与2014年竣工，项目运营时长达7-8年。其二，未来三年公募REITs净现金流分派率不低于4%，中标项目2021、2022年净现金流分派率位于4.1%-4.74%之间，4%以上的分红回报更能够调动资产原始权益人参与的积极性。其三，项目收入来源多样化，项目现金流来源合理分散，其抵御风险的能力也就越强大，中标项目主要收入为租金收入，还包含物业管理费和停车费收入。

  2021年7月2日，国家发改委印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》进一步增加了公募REITs的试点范围。未来，随着公募REITs的扩容将会有更多企业参与其中。短期来看，具有国企背景的园区企业为主要发行主体；长期来看，具有专业产业园区运营商将是重要参与主体。