房价涨幅收窄，2021H1成交放量：2015-2016年苏州楼市进入快速上行通道，2016年末销售均价较2015年初增长约83.3%。但苏州在调控政策上“先人一步”，最早于2016年10月出台严格的限购限贷政策，接连调控后房价涨幅明显收窄，2017年以来楼市整体运行平稳。经历4年盘整后，2021H1成交有所放量，全市累计销售面积同比增长19.2%，较2019年同期增长20.2%。分片区看，吴江区、吴中区为供应及成交主力，近5年2区合计供应面积、销售面积约占全市区的50%。板块热度方面，各片区楼市冷热不均，工业园区、高新区的狮山、科技城为热点板块，其中园区奥体板块为近年新晋热门。

  2020年以来商品房供应稳中有升，土拍制度为房企留有收益空间：2020年全市商品房批准预售面积明显放量，带动市区销供比近年首次回落至1以下。当前全市库存面积及出清周期整体健康，2021H1末商品房可售面积1150万平米，出清周期约12.9个月，较上年末下降2.75个月。苏州2021年住宅用地计划供应面积同比增长9.9%，首批集中供地共出让32宗地块，约占全年供地计划的40.3%；出让规则延用“一次报价”制度，土地溢价率控制在15%以内，为房企留有收益空间，其中14宗宅地进入一次报价区间，整体热度较高，预计后续土拍制度有望持续完善。

  城市基本面向好，产业人口为楼市有力支撑：苏州位于紧邻上海的长三角核心区域，可与上海实现同城生活，经济发展亦受上海带动明显，吸引诸多高校毕业生等外来人口前来筑巢，人口持续净流入，带来源源不断的购房刚性需求。同时苏州GDP位于全省第一、全国前列，“藏富于民”人均购房能力较强；从房价收入比看，2019年苏州房价收入比远低于全国及长三角一二线城市，侧面反映当前房价尚不存在明显泡沫。

  开发商及楼盘调研小结：1）5-6月房贷利率快速上行，已对成交有所压制，非热门板块楼盘蓄客、去化承压；2）除园区价格倒挂盘，其余楼盘较难实现开盘即售罄，板块分化明显；3）首批供地热度较高，“一次报价”制度仍允许马甲竞拍，后续土拍制度或进一步完善。

  风险提示：1）调控政策持续从严，若调控力度超预期，或带来楼市下行风险；2)若后续土拍维持较高热度，或存在土地出让限制性条件增多可能，加剧房企拿地难度；3）行业金融监管力度超预期风险，热点城市房贷利率存在进一步上行压力。