如果我们少一点偏见，是可以从集中供地看出很多门道的。因为，这样的土地供应方式，会让很多基本事实显露得更加直观。

今天，是深圳在土地供应两集中制度之后的首次集中卖地，一共6宗土地，分布于龙华、尖岗山、光明、西丽、深汕等，总建面约91万平米，实现土地出让金138.44亿。

再往前看。

4.26-4.27，广州首轮集中卖地，48宗地，建面928.5万平米，成功出让42宗，成交总金额906亿。

4.28-4.29，重庆首轮集中供地，46宗地，建面695.31万平米，成交金额635.04亿元，成交楼面均价9133元/㎡，平均溢价率为42.99%。

5.7-5.8，杭州首次集中卖地，57块地总建筑面积为757.4万方，总成交金额达1178亿元，平均楼面价为15555元/平米。

5.10-5.11，北京首轮集中卖地，共推出30宗土地，建筑规模约345万平方米，共收金1110亿元，相当于去年北京土地出让金的一半以上。

去年全年，上述5个城市——京杭渝穗深土地出让金收入分别为：1957亿、2574亿、1255亿、2564亿、1054亿。首轮卖地收入分别占去年比重为：57%（北京）、46%（杭州）、51%（重庆）、35%（广州）、13%（深圳）。

去年全年，上述5个城市——京杭渝穗深地方预算收入分别为：5483.9亿、2093.4亿、2095亿、1714亿、3857亿。上述城市首轮卖地收入与去年地方预算收入之比值为：20%（北京）、56%（杭州）、30%（重庆）、53%（广州）、3.6%（深圳）。

这个结论我不说大家也明白：房地产对中国的地方城市非常的重要。一个城市吭哧吭哧1年收税几千亿，但是只需要集中两天卖一批地，签个合同就能收1000多亿，除了房地产开发商，去哪里找到这么多的钱？这里面不涉及价值判断，只是要大家正视这个事实，口号可以很高尚，但身体是诚实的，没有城市可以说，我不要土地收入。包括深圳，是的，你没看错，表面上深圳没有土地财政，但是如果你把城市更新考虑进去，会发现深圳对土地出让金的需要度，比我们想象的高很多。

集中供地，和以前分散供地相比，更进一步的展示了这一点，中国的地方城市，没有办法离开卖地，这是个基本事实。

第二，集中供地为什么没有降热度？

大家看过去这段时间的土地市场，市场给了很响亮的回答，对不对。管你集中不集中，我就是一个字：抢。不让我抢，我弄几十个马甲抢。

集中供地是为了降低土地市场的炒作热度的，应当说本意是非常可取的。但是如市场之前所预期，零售变批发，意义不大——如果大家之前有预期集中供地能让热度下降，那么可以继续等着被打脸。管理部门对市场的根本症结，显然没有号准。

不要说中国现在的城市化发展趋势那么大的课题，我们放到微观的各个城市去看。都市圈核心城市的土地供应，从根本上讲，普遍是两大特征。其一，宅地的供应总量不足，这是长期问题。看起来都有很多土地拿出来卖，但考虑到核心城市的人口都是被严重低估的，所以，还是不够。我昨天推断了深圳的实际常住人口，今天，杭州披露了自家的“七普”人口——11936010人，比2019年的1036万人，多出了接近158万人，几乎是之前几年人口增幅的3倍。既然总量不够，怎么卖只是节奏的问题，对于开发商而言，只有一个选择：买买买。其二，很多人没有意识到的结构问题。全国各地，都在猛烈加强公共住房的比重，减低商品住宅的比重。比如深圳，这次卖的地，人才住房有两块，这已经是非常“开恩”的了，回到去年看，更惨。所以，这结论就是，给到开发商的选择空间更小。

以上两个原因，可以解释为什么有些地块看起来根本赚不到多少钱（比如去年万科拿的尖岗山地块，今天佳兆业又拿的尖岗山地块，市场怀疑利润率都只能做到5%），但是开发商还是会拼命去抢一样。不要说我说的悲催，事实就是如此：开发商买地，已经跟我们大部分人买房子一样了，也都是刚需。他可以不买地吗？干这个行当，又在深圳，不买地，没有米，慢慢也没得混。有些地，明知没多少赚头也要拼命的买，就是为了在某个城市补库存的。

所以你说，集中供地能把热度降下来吗？

第三，集中供地会产生新问题。

我之前还不知道集中供地会产生什么新问题，但是隐隐约约能够判断到，肯定会引发新情况。这是提醒大家关注的另一个基本事实，集中供地的本质就是计划指令，和我们之前看到的土地市场开始有显著区别。就像现在的买房靠积分一样，集中供地改变的是这个逻辑。

之前的土地市场，实质上是一个几百个地方城市同台竞争的市场，开发商根据自己的情况和资金安排，在这几百个城市里做选择。现在一旦集中，所有的规则都乱了，大家都要慢慢适应新情况。这第一个问题已经出现了，一二线城市可以集中卖地，三四线城市立即就被挤下去了，连头都不敢伸出来。即是说，你越是集中卖地，开发商越是会把资金优先安排到核心城市去，谁不知道核心城市的安全边际更高呢？这么下来，三四线城市的地方长官看起来不知道怎么安排。其它的问题，媒体都报道了，比如开发商成本在增加，市场混乱度在增加（一个开发商弄几十个马甲）；中小房企的生存困难在增加……

市场下面会怎样，我们现在都看不明白，能确认的就是这一点：规则变了，能够解决一些老问题，但也会引发很多新问题，往往引发的新问题比解决的老问题还多。是所谓，凡有一利，必有一弊。从行业观察的角度讲，我实在是不知道搞这个集中供地的意义在哪儿，如果是为了降地价、少出地王，其实不需要集中供地，只需要“房地联动”就完全可以实现了。

那么问题来了，继续往下走，如果说集中供地无法实现管理部门之前预期的各项目标呢？诸如降地价、降拼抢等等。那政策又会有什么变化？比如会不会效法现在深圳的“集中开盘”，让每家开发商只能从集中供地的地块里选择一块地竞买？而且不允许换马甲。或者，进行更严厉的溢价率的控制，继续压缩开发商的利润空间？

这些暂时不得而知，但回到本文的主旨，越是市场看不明白的时候，我们越是要回到基本事实里去。这些基本事实，可能会让一部分人在心理上不容易接受（比如对于房地产的真实态度，你不单要看地方政府在说什么，更要看他们在做什么），但会让我们对市场的理解更加的准确。

继续看下去，今年的瓜更精彩