李一戈

多年以前，地产界就明白一个道理，人口与房地产密切相关。房企每进入一个新城市(300778,股吧)，除了经济规模和收入，必定还要研究那里的人口结构，以及是净流出还是净流入。

有个很简单的道理，深圳常住人口年净增40万，广州、杭州、武汉、西安这些大城市，年净增二三十万，如果住房供应不能同步增长，房地产市场的压力能不大吗？

全国人口现状及其趋势，也折射出房地产尤其是住房的发展问题。

5月11日公布的第七次全国人口普查数据，全国共有家庭户49416万户，家庭户人口为129281万人；集体户2853万户，集体户人口为11897万人。平均每个家庭户的人口为2.62人，比2010年的3.10人减少0.48人。

国家统计局认为，家庭户规模继续缩小，主要是受我国人口流动日趋频繁、住房条件改善年轻人婚后独立居住等因素的影响。

年轻人尤其是90后，工作后喜欢分立出去自己住，可能是租房，也有可能是买房。这是普遍现象。经过20年的市场化，房地产持续快速增长，我国居民的住房条件得到大幅改善。央行调查表明，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。这就给工作后的子女单独住一套房提供了基础。哪怕是子女去了异地，父母也会想方设法为他们买房给予最大支持（首付或全款）。

我有一位年轻同事，明明可以跟长辈住一起，大房子，有他的独立房间，他也非得出去自己租房住。其他同事笑话他，“是为了找女朋友方便吧？”另一位年轻朋友，家里准备出资给他在北京买房，他说只愿意买一居室，因为，买了两居室，父母就会过来跟他一起住，但他“自己一个人住惯了”。

你看，这两个例子，实际上涉及统计中的4户家庭人口，分别是2人、2人、1人、1人。这么一平均，就把户均家庭人口拉低了。

人口普查发现，二胎人口数量增加了，但育龄妇女总和生育率仅为1.3。这说明很多年轻人不愿意生育。我有好几次特别尴尬的经历，聊天时问起对方孩子多大了，回答是没有孩子，也不准备要孩子。我决心以后尽量避免问起这类问题。

曾看到有人写，在大城市，房价是最好的避孕药。意思是，房价太高，年轻人买不起房，不敢结婚，即使结婚了也不敢要孩子。身边有些年轻朋友，喜欢孩子，但只敢生一个，因为多生就还得再换房或多买一套，这压力太大了。还有就是上学问题，为了学位，搬来搬去的，租房或换房，说到底，还是房子，大城市的学位要跟房子挂钩。

2020年出生人口性别比为111.3，较2010年降低了6.8，是很大的提升。但我发现，除了性取向因素外，近些年来，身边的单身女性比单身男性数量高。尤其是，有些年轻女性自己买了房，工作不差，经济独立，找不到合适的男朋友就干脆选择单身。

基于人口现状和结构的分析，面向未来，房地产企业至少有两点启示：

第一， 要真正研究95后、00后的消费趋势、居住习惯。

万科说要“讨好”95后，也许是一种夸张的表述，但你的房子未来卖给谁，这个群体你是需要研究的。房地产已经过了短缺的时代，别看深圳杭州等城市买新房要摇号，那是由于限购限价带来的，假如未来住房需求没那么多了，你的主力客群就是这帮年轻人，你对他们的偏好一无所知，房子还怎么卖？

举个例子。好几年前曾听到某房企高管说，要建一个不带厨房的房子，当时还觉得奇怪，这房子怎么卖得出去？后来听到不止一位年轻朋友说，他们结婚几年了，从来没做过一次饭。有些长租公寓就只设计了公共厨房，没有独立厨房。部分新建住宅是不是可以拿一栋楼出来尝试，一层共用一个厨房？

再比如，开发商的样板房总是介绍，这是儿童房，那是老人房。有没有一种户型，就是为两人世界设计的？也许其中一间房是女主人专用来做瑜珈或健身的。

第二，年轻人不愿意与父母合住，但又存在相互照顾的需求，怎么解决？

回到前面，还有一种是老龄化、家庭空巢化导致的户均人口下降。孩子分立出去了，父母空巢了。但总有一天，父母退休了，年纪大了，你还是得照顾他们；或者哪天你玩累了，要结婚了，想通了，要生孩子了，你也需要他们来帮你看孩子。

互为需要，却不合住，未来的房子如何满足这种需求？是设计相邻的两套房（一大一小），还是同小区的两套房？在限购的背景下，只有一套房的资格怎么办？倘若以后开征房地产税，又怎么计算？这是开发商要思考的问题，也是政府部门要考虑的问题。

与此相关，房子还存在适老化的问题。目前，我国65岁及以上人口占比13.50%，到2035年可能会达到25%，这将是全球老龄人口规模最庞大的社会。我国提倡居家养老。但存量房普遍没有考虑老人的居住习惯和安全，需要大量改造；更重要的是，新建住房在设计时，也应该将适老化作为强制标准纳入，而不是事后再改造。

另外提个建议，下次人口普查，将家庭住房情况一并考虑比较好。

（作者：李一戈 编辑：洪晓文）