衡量股票价值的两个核心指标，一是ROE，二是估值。ROE反映企业是否优秀，估值反映股价是否便宜。正常来说，ROE越高的企业，估值越贵。

有这么一个赚钱能力极强的行业，ROE长年在A股位居前列，甚至超过软件、电子、医药等许多“好赛道”。

好赛道们的估值比大A均值贵许多倍。那么这个更赚钱的行业，估值应该比好赛道们更高吧？No，这两年他已经跌成了大A最便宜的几个行业之一。

这个便宜的令人发指的行业，就是房地产。

一些人喜欢说“便宜无好货”，但其实我们知道A股是非理性的，有时候好公司卖的是贱价格，有时候垃圾却可以被炒上天。

作为价值投资者，弃谁，取谁，无需多说。

由于房地产赚钱容易，分红非常大方，将每年净利润的30-50%拿出来回馈小股东的公司比比皆是。这比那些只有账面盈利、不见真金白银的纸上富贵企业，让人放心太多。

当然，如果你极度看空房市，连自住房都卖了持币待跌，那你确实不应该买地产股。而我只知道，在地产股估值脚底斩的时候，房价仍然在不断上涨。

其实现在投资地产股，已经无需寄希望于房价上涨，只要房价不暴跌，他的价值就已经远超价格了。

在2020年疫情影响下，百强房企年度销售操盘金额仍然同比增长13%。

付出捡垃圾的价格，到手的却是赚钱能力很强的公司股票。巴神的老师格雷厄姆如果在世，会如何看待这个奇妙的机会呢？

我每个月都将对大A的9只纯地产股进行前瞻估值分析，以争取在这个性价比很高的行业中，选出性价比更高的企业。

所谓前瞻估值，是用最新预售数据计算的估值，会体现到2年后的财报上。通过前瞻分析，我们比只会看财报的投资者看远了两年，掌握了更多胜算。

前瞻净利润率是最大的分析难点，已经考虑过新拿地价、费用错配、利息资本化修正，并对未来扩张速度进行了归一化校准。

下面是9只地产股的前瞻数据：

■新城控股：

产品力全国排名第29，ROIC=11%，市值1002亿，年初至今权益销售516亿，折全年前瞻净利润160亿，折前瞻市盈率6.3倍。

■保利地产：

产品力全国排名第12，ROIC=8%，市值1670亿，年初至今权益销售1239亿，折全年前瞻净利润453亿，折前瞻市盈率3.7倍。

■金地集团：

产品力全国排名第6，ROIC=9%，市值522亿，年初至今权益销售621亿，折全年前瞻净利润250亿，折前瞻市盈率2.1倍。

■首开股份：

产品力全国排名第73，ROIC=3%，市值141亿，年初至今权益销售211亿，折全年前瞻净利润53亿，折前瞻市盈率2.7倍。

■蓝光发展：

产品力全国排名第28，ROIC=5%，市值117亿，年初至今权益销售241亿，折全年前瞻净利润63亿，折前瞻市盈率1.8倍。

■阳光城：

产品力全国排名第18，ROIC=4%，市值235亿，年初至今权益销售422亿，折全年前瞻净利润82亿，折前瞻市盈率2.8倍。

■荣盛发展：

产品力全国排名第48，ROIC=9%，市值263亿，年初至今权益销售288亿，折全年前瞻净利润80亿，折前瞻市盈率3.3倍。

■万科A：

产品力全国排名第7，ROIC=11%，市值3243亿，年初至今权益销售1498亿，折全年前瞻净利润518亿，折前瞻市盈率6.3倍。

■金科股份：

产品力全国排名第19，ROIC=5%，市值347亿，年初至今权益销售468亿，折全年前瞻净利润100亿，折前瞻市盈率3.5倍。

……

我自己目前持有文中3只地产股：新城控股、阳光城、荣盛发展。

新城控股的优势是商业地产结合住宅的模式做的很好，一方面通过吾悦广场的规划低价拿地，一方面将部分资金沉淀进自持商业降低了行业风险。他的利润率和成长性都是非常出色的，而且这种生意模式很可能将带来价值重估提升。

阳光城进取心很强，前些年ROE高达30%，如果能改善利润率短板还有望更进一步。他的控股股东和新引入的战投泰康人寿签订了10年业绩承诺对赌协议，其中前5年在分红30%之后还保证复合增速15%，否则将现金补偿，这个承诺非常值得重视。

荣盛发展中规中矩，在过去近十年中的ROE始终维持在16-31%之间，利润率在房企中处于一线水平，高出阳光城很多，而估值则是非常低。

虽然万科、保利等也都是很优质的龙头房企，利润率也高，但估值高了不少。保利我曾经持有了一段时间，后来估值涨上去就换成了其他房企。

总的来说，目前地产板块整体季度低估，而文中这9只地产股基本都是全国百强房企（要知道全国一共有大约10万家地产公司），可以说都是具有竞争力和规模优势的一线公司。

今天文中的地产股前瞻分析，每个月我都会更新。如果你愿意低位埋伏、等待价值修复，可以阅读我的每月文章。

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