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 @今日话题    @雪球达人秀    $华侨城A(SZ000069)$   @护猪使者1118  

距离华侨城年报发布过去快半个月了，年报过后华侨城并没有怎么涨，现在写写大概率也不算吹票，所以还是“斗胆”聊聊华侨城的年报

一、主要数据

先看看主要财务数据：

图片来源：上市公司财报

2020年营收818.68亿，较2019年增长36.39%，扣非利润96.87亿，较2019年下滑3.17%，营收增长主要来源于房地产结算，而净利润下滑主要是房地产销售区域开始全国扩张，受区域影响因素较大。

从营收结构看，华侨城旅游综合收入达到了435.75亿，房地产业务收入达到了372.39亿，再次之前，华侨城是没有单独列出旅游和房地产收入，所以无法做个类比，这一点其实是今年年报的加分项，也可以看出来，华侨城本质上是想做一家真正的文旅公司，而不是像恒大、融创一样做文旅还是想勾地卖房子。

2020年经营活动现金流净额212亿，是2017年以来的首次转正，保证华侨城房地产业务顺利进入“绿档”；有息负债增加了237亿，短期负债从29.74%降低到19.14%，短期负债和长期负债切换充分，而且综合融资成本进一步降低至4.5%，优势非常明显，这也是华侨城作为央企的一大优势。

根据年报，华侨城2020年接待游客累计4282.5万人次，恢复到了2019年的82%，对比2020年国内旅游人数的28.79亿人次较2019年下滑52.1%来看，华侨城文旅板块表现远远强于国内其他城市的水平。而在2月份机构调研纪要上，华侨城也明确表示今年春节期间接待的游客人次，已经超越了2019年同期水平。

根据年报，华侨城2020年累计实现签约金额1052亿，较2019年的863亿，同比增长约21.9%，按照克尔瑞数据，这个销售水平已经和雅居乐和融信一个水平了，进入前20也是指日可待。

二、估值

PE-TTM（扣非）：8.53，历史分位点35.06%

股价从底部涨起来大约40%，估值也随之抬升，但是目前并未出现明显高估，可以预见的是2021年无论是旅游还是房地产业务大概率都好于2019年同期，所以依然可以持续关注。

PB（不含商誉）：1.07，历史分位点25.89%

如果按周期股给估值，当前大约超过1PB的估值，也仅仅反映的是当前房地产板块的估值，并未体现旅游板块的估值

股息率：3.97%

当前股价对应的股息大约4%，依然具备不错的吸引力。

我个人是特别喜欢用估值去评价一个公司当前的价格贵不贵的，但是估值这种数据，也是需要动态跟踪的，比如目前地产板块的分化已经慢慢有点端倪了，万科、保利这种纯住开公司，在历史最低估值水平上依然跌跌不休，反而像商住的新城率先硬了起来，而近期逐步走强的华侨城，也不跟着地产板块开始跟着旅游板块走了，毕竟华侨城现在坐拥24家景区和24家酒店，所以我个人目前仍然认为目前股价的上涨仅仅反映了华侨城由低估向合理估值回归的过程，并未体现出它特有的商业模式带来的增长。

从文旅地产以及住开地产上看，其蓄水池可以支持未来数年保持两位数的业绩增速，如果可以保持两位数增速，那么当前8倍左右的PE估值，市场还会觉得贵么？

在过去认真研究过的杰瑞、旗滨来看，周期股走出困境反转后，估值回归后就是估值切换，由于业绩持续增长，市场往往会把这类周期股最后给出成长股的估值，只不过后面估值切换的时候，上市公司也要通过数据来论证才行。

三、主要不足

1、华侨城还是没有详细披露纯旅游板块和房地产板块的数据，这样让市场总是猜测就很难坚定给出一个文旅公司应该有的估值，旅游收入里到底有多少是文旅地产带来的收入？合同负债里是只包括住开的合同么？我真的很好奇

2、2020年年报，合同负债约880亿同比2019年增加了约180亿，相较于销售来说，似乎蓄水池增长幅度并不大，这个还需要长期跟踪，也是第一点剔除来的，合同负债是否包括文旅地产开发的部分

3、年报公布后其实股价并没有涨，一方面是当前的股价基本上反映了对年报的乐观预期，另一方面，大盘较弱，宝能减持压顶，似乎大家都很有默契在等着一季报看看该走的走了没，数据该表现的表现了没，一切都将在4月28日晚揭晓

总体而言，虽然2021年开年以来涨幅较大，但随着一季报以及经营业绩逐步释放，当前的股价对应的估值水平依然不贵，可以预见的是，无论房地产业务还是旅游业务，同比2019年大概率都是增长的，因此，依然可以给予长期关注