在聊到养老年金的议题时，朋友观点说现在缴费太少，等老了每个月实际购买力其实并不好，没太多意义。如果缴费大额，有这个钱还不如给个首付买房，房子稳定增值，房价会涨，老了也能住，显然更好。

房子信仰，它会一直涨价吗？

过去大家有房子信仰，看空房子没上车的都亏大了。一线城市，晚几年购置，可能多给几百万，这个教训过分深刻，所以得出结论，房价会一直涨。

但这个结果是根据过去来总结的，而不是对未来的预判，是一种“成功路径依赖”的思维。

要搞清楚房价为什么上涨，很多人一味归结于货币，但重要核心没有考虑到，就是供给。

近几年房价涨幅最大的都是一线城市，本质上也是因为需求较为旺盛，且持续大于供给。一二线城市始终是人才的首选，人才持续流入带来了刚性需求，而有房子者随着年龄提升收入增长也有置换改善需求。最近两年不少互联网公司上市造就了一批新贵，立马见影的效果就是带动公司周围房价上涨。

同理，今年以上海为首的学区房疯狂上涨，背后核心也是需求的变化。由于教育政策的变化让私立学校质量打折，于是优质公立变成最优解，大量需求涌入，推升价格上扬。

反观三四五线城市，更多是因为炒作投资带来的上涨，2016、2017年尤为明显，跟着炒作涨了一波但最近两年就呈现阴跌的走势了。雄安新区的廊坊，几年下来，从高点已经快腰斩了。

所以，未来房价不是因为过去涨了它就会涨，需关注需求和供给。时间拉长看最大的需求是什么？是人口。

2020年人口数据大家不陌生，较 2019 年大幅下行 15% 。最近几年的人口数据其实都很疲软。下图圈出来的部分是新中国后的建国潮，不难发现，他们也是现在购房的主力人群。

而洪峰过后，20年后，还有多少刚性需求？有多少房子会空置？值得我们思考。总之，买房投资普涨的黄金年代已经过去了，没有太多核心需求的城市和地段拉长20年以上看可能不会有太好的表现。另外，投资房产需要比以往更多的经验和专业度。

养老房产需要谨慎

​近些年出现了很多主打“养老”的房产，还有些套路是免费让你去旅游，主要以刚退休人群为主，旅游的地方就是“养老地产”的地方，通常环境优美，气候宜人。很多老年人觉得确实舒服，适合养老就买了。这些地方一般都在郊外，地价低，包装一下卖出去，地产商赚得盆满钵满。​​

但试想一下，这些房子真的可以用来养老吗？养老的需求是什么？是风景好、气候佳吗？风景好、气候佳是需求的一种，但不是核心需求。

这些郊外或者小镇上的养老房通常配套很差，地广人稀，商场、菜市场少不说，医疗资源更是匮乏，遇到一些很急的病情，几乎无法及时治疗。

还真不是，房价核心是需求和供给。这些房子没有核心地段，没有学区资源、医疗资源，根本不是刚需，而一修一大片，供给极大。而你后悔想卖时，还会遇到没人买的尴尬境地。前几年还有人去东南亚买养老房产，看中的就是环境好还便宜，动脑子想想，你老了之后，可能在一个人生地不熟，语言还不熟的地方天天住吗？

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所以买郊区小镇甚至海外的“养老房产”坑挺多，还不如就在城里买，养老问题上，“诗和远方”没周围有医院靠谱。

养老年金的潜在优势

相比于买房养老，养老年金几个优势，不容易被看到：

第一是：专款专用。这笔钱的支出目的就是老了去领取，每年或者每个月固定领。而买房你还要考虑到卖房的时间节点，以及突然出来一大笔钱怎么去安排等种种问题。当今社会，很多通过房产增值的老人大多都舍不得卖，觉得还要涨，或者就是传给下一代了，结果养老生活质量并无改善。前段时间一个北京教授卖房去住高端养老院，还上新闻了，可见这种方式实操性不强。

第二是：长期安全稳定。养老年金虽然从收益来看，不可能像房产那样一下涨一大截。但它的好处就是安全稳定，时间拉长看其实复利的威力还是很惊人。养老本身是考虑几十年后的问题，地产未来30年，会不会被收房产税，会不会来一波金融危机像日本房价那样跌，你也不知道。

越是长期的东西，安全稳定的属性就越重要。

养老金丰俭由人，根据自己情况去配置即可。原因很简单，因为商业养老金定位并不一定是用它来解决养老，也可以是补充养老。

年轻多赚时节省一点消费，老年时每个月多拿点改善生活质量。相当于是个延迟满足和经济的削峰填谷。多一点少一点都没关系的。

买房还是买养老年金，其实这两者也不冲突，并非选A就不能选B。在有基本的房产情况下，搭配一点养老年金，也没什么不好。养老问题最终是解答题，不是选择题。