证券时报记者 吴家明

除了楼市调控升级，城市更新也是近期深圳房地产市场的一个关键词。近日，《深圳经济特区城市更新条例》获得通过，自2021年3月1日起施行。在业内人士看来，有专家表示，《条例》的通过是深圳房地产史上一个重大事件。

《条例》创设了“个别征收+行政诉讼”制度，规定旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于95%，且经区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。可以预见的是，只要一户不同意，城市更新项目就“停摆”的难题将得到有效破解。

不过，城市更新加速的背后，一些老旧小区甚至小产权房的价格也水涨船高，让一些购房者感到有些无奈。

还没贴上“拆”

老旧小区价格已大涨

“这边的位置最靠近市区，却是深圳房价的洼地，最近不少投资客过来看房，就是相中老旧物业存在的拆迁可能。”在龙岗布吉粤宝片区从事房产中介的邓经理说，“这附近几乎都是老旧小区和城中村，有几个小区说是要城市更新，价格也上来了，放盘量也少了。”

记者跟随邓经理来到粤宝片区的德兴花园和德福花园，这些都是楼龄超过20年的老旧小区，虽然没有看到明显的拆迁标语，但有住户告诉记者，这里的业主正在签名申请旧改。“现在德兴花园放盘的房源少了很多，不过由于单价在每平方米3万多至4万多元，所以这几个小区的房源一直挺好卖的，最近有业主挂牌价一下提到每平方米5万元左右。”

仅仅是从意愿征集到项目实施主体确认，再到成功拆除，这个过程往往会持续数年，期间也充满不确定性。尽管如此，一些老旧小区的身价还是显著提升。在临近粤宝片区的罗湖清水河，金祥都市花园的旧改可谓更进一步，也已经启动旧改意愿征集，这里的二手房挂牌价已经达到每平方米6.5万元左右，而该小区在去年9月的二手房成交价仅在每平方米4.7万元左右。而在罗湖笋岗片区，同样启动意愿征集的梨园公寓，二手房挂牌价突破每平方米8万元，已经远远超过附近的高层住宅小区。

在现场走访时，记者遇到一位正在看房的投资客陈先生，他告诉记者，“深圳的投资客对于赌拆迁的老旧小区态度还是会比较谨慎，因为周期太长，即使成功拆除，拆迁过程中也不好折现，很多投资客还倾向于购买那些3到5年就能出手的物业。”

对于开发商而言，参与老旧小区的城市更新意愿是否会提升？合一城市更新集团认为，旧住宅区的意愿征集降到了双95%，和棚改意愿征集的门槛衔接，对旧住宅区城市更新有促进作用，但同时《条例》提出旧住宅区拆除重建后优先用于公租房、安居房和人才住房等公共住房建设，旧住宅区更新和棚改的政策基本衔接了起来，旧住宅区城市更新项目的经济效益将受到影响，市场主体参与旧住宅区城市更新的意愿或将有所减弱，应密切关注后续相关实施细则的出台。

小产权房需谨慎对待

“那一片都是布吉的城中村，现在小产权房的价格与前两年相比也差不多翻倍了，说不定也要拆。”邓经理指着远处一片城中村，发出感慨。

城中村与老旧小区的城市更新有所不同，针对城市更新过程中的小产权房交易，《条例》显示，城市更新部门和村股份公司应当在城市更新意愿核实阶段对历史违建物业权利人进行核实，开发商必须要和权利人签约搬迁补偿协议。合一城市更新集团总经理罗宇表示，在《条例》通过之前，确权是在项目拆迁签约至实施主体确认阶段进行的，而往往小产权房市场的活跃在意愿核实阶段就开始了，这期间小产权房倒卖频繁，而现在将确权前置，则打击了小产权房的炒卖。

除此之外，城市更新背后，有关城中村回迁房指标的买卖消息也满天飞。记者发现，许多打着“无需社保、不限购、买到就是赚到”的明码标价回迁房公开在一些网站论坛、微信公众号，甚至在闲鱼平台上挂卖销售。说起回迁房，主要指那些城中村里的“农民房”，但却已经有开发商进驻洽谈城市更新，一些原村民可能急需资金，拿出一定的回迁面积出售，这些房子在经城市更新之后得到确权，就能获得不动产权证。

有房产中介向记者兜售起一些看似很诱人的回迁房指标买卖，例如布吉某城中村的回迁指标，每平方米3万元，200平起，周边二手房价格都已经在每平方米5万元左右。记者发现，在深圳升级楼市调控之后，“房票”成为置业者眼中的稀缺品。这时，类似的回迁房指标由于不占用名额，开始吸引越来越多投资客的眼光，也应该引起重视。