招商积余(001914(行情))2019年年报点评:规模持

招商积余(001914)2019年年报点评:规模持续扩张 强强联合尽显成长风采
  核心观点
  业绩符合预期，利润率仍有较大改善空间。2019 年公司实现营业收入60.8亿元，同比降低8.7%；实现归属于母公司净利润2.9 亿元，同比降低66.6%，落在此前业绩预告的2.6 亿元-3.1 亿元的区间范围内，符合市场预期。归母净利润下降的原因本报告期内非经常性的投资收益减少12.5 亿元。营收同比负增长，低于市场预期，主要系房地产开发结算不及预期。
  房地产业务占比下降使得毛利率下滑，各项经营费率有所降低。公司2019年毛利率18.3%，同比下滑1.3 个百分点，净利率4.7%，同比下滑8.2 个百分点，主要原因是毛利率较高的房地产业务占比下降。三项费用率为11.4%，下降0.2 个百分点。房地产结算规模下降导致本年度缴纳土增税较上年下降1.9 亿元，使得营业税金及附加的占比大幅降低。
  2019 年在管面积1.5 亿平，同比增长24.9%。2019 年招商物业管理面积8537 万平米，同比增加23.5%，中航物业实现在管面积6729 万平米，同比增长26.8%，总管理面积达1.5 亿平，同比增长24.9%。物业管理业务更具规模，进一步确立了公司在物业管理行业的领先地位。
  聚焦物管业务，进一步拓展增值服务。2019 年公司物业管理业务营收为51.5亿元，同比增长32.8%（追调后），高于在管面积的提升幅度，表明实现了管理规模和效能的双提升，营收比重提升至84.7%，同比增加26.4 个百分点。2019 年公司实现增值服务营收5.5 亿元，同比增加95.9%，新签年度合同金额22.1 亿元，同比增长37.6%，一定程度上是明年营收的先导指标。
  财务预测与投资建议
  维持增持评级，上调目标价至27.72 元（原目标价25.01 元）。根据公司年报数据我们调整公司2020-2022 年EPS 的预测至0.63/0.87/1.18 元（原预测2020-2021 年0.61/0.85 元）。可比公司2020 年估值为40X，综合评估业绩增速和公司竞争优势，我们维持公司10%的估值溢价，对应2020 年PE估值为44X，对应目标价27.72 元。
  风险提示
  房地产业务剥离具有不确定性。利润率提升低于预期。外拓市场的不确定性。