REITs的底层资产发生减值，是会直接影响REITs的整体收益的，具体影响程度要看减值的幅度、资产类型等因素。

第一步，先确认你持有的REITs底层资产是什么类型，是产业园、仓储物流这类收费权类资产，还是保障性租赁住房、基础设施这类不动产资产。
第二步，查看REITs的定期公告，了解底层资产减值的具体原因和计提减值的幅度，判断减值是一次性计提还是持续性的影响。
第三步，结合底层资产的未来现金流预期，评估此次减值对REITs后续分红和二级市场价格的影响，再做出持有或者调整的投资决策。
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需要注意的是，REITs的收益分为两部分：一部分是底层资产产生的稳定分红收益，另一部分是二级市场交易的价差收益；底层资产减值一般会直接减少REITs的净资产，当期净利润也会被拉低，如果减值对应的是资产盈利能力下降，会直接影响后续每年的现金流，进而降低分红额度；如果减值是一次性的会计调整，底层资产实际盈利能力没有变化，那对后续长期分红的影响就比较小，只影响当期收益。另外，减值消息公布后，也可能引发二级市场投资者的情绪波动，带动REITs价格下跌，带来价差损失。
举个例子，某一只仓储物流REITs，原本对旗下一处仓库估值10亿元，因为周边新建了大量同类仓储，租金价格下跌、出租率下滑，运营方对这个仓库计提了2亿元的资产减值，这会直接让REITs当期净资产减少2亿元，当期净利润变为亏损，当年可供分配的利润也会减少，会直接影响当年给投资者的分红；同时如果市场认为这个仓库未来租金很难回升，长期现金流会下降，REITs的二级市场价格也会跟着下跌，如果投资者这个时候卖出，就会额外产生价差损失，最终整体收益会受到明显影响；如果减值只是因为会计估值规则调整，底层仓库的实际租金和出租率都没有变化，那仅仅是当期报表利润减少，不会影响后续每年的分红，对长期收益影响就很小。

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