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新发行REITs基金要看底层资产质量和运营逻辑。这类基金主要投资产业园、仓储物流等实体项目，重点要关注项目租金收入是否稳定、原始权益人是否有成熟管理经验。比如去年某产业园REITs由于出租率跌破60%，导致分红大幅缩水，这就提醒我们要提前核查资产状况。
投资新REITs必查4个核心点
1、底层资产是根基
重点查资产类型和区域分布。比如仓储物流REITs要看仓库地段（是否在长三角珠三角枢纽）、租约稳定性（是否绑定京东、顺丰等大客户）。去年有位客户认购某港口REITs前，专门让我查了其集装箱吞吐量数据，发现近三年平均增速8%，这才放心持有至今，累计分红收益率达5.3%。
2、募集资金怎么花
新发REITs募资主要用于收购新项目或改造存量资产。今年3月发行的某保障房REITs，明确将60%资金用于收购上海嘉定区人才公寓，这类有政府背书的项目抗风险能力更强。而如果资金用途写着“补充流动资金”，就要提高警惕。
3、管理团队够专业
运营方的历史业绩比牌照更重要。某环保REITs的原始权益人曾运营过3个省级污水处理项目，其中两个项目维持了9年以上的95%负荷率，这类团队更值得信任。可对比其已运营项目的年均分红达成率，最好在90%以上。
4、流动性要有预案
新REITs上市头一个月通常波动较大。建议用证券账户参与认购，上市首日设置5%-8%的止盈线。之前有客户中签某高速公路REITs，我在上市当天提醒他挂单8%涨幅卖出，成功锁定收益，而该基金两个月后因车流量下降跌回发行价。
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发布于2025-10-19 09:55 广州
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