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　核心观点

　　在行业政策面明年预计偏紧的情况下，我们预计2018年销售面积增速为-6%，销售金额增速为-4%，行业开发投资增速为4%。同时TOP50房企开始逐步展现出明显的领跑优势，建议关注其中万科、绿地控股、招商蛇口、新城控股、金地集团、中南建设、阳光城等。

　　政策篇：因城施策政策分化，长效机制建设加速

　　房地产行业2017年政策呈现出因城施策、区域分化的局面，其中一二线城市与部分热点三线城市在传统限购限贷版图的基础上继续升级、扩围，目前呈现出限购、限贷、限售、限价和限商的五限格局；而大部分三四线城市则在棚改+高货币化补偿的刺激下依然维持了相对宽松的政策环境。展望2018年，行业在库存以及房价等硬约束的条件下难有进一步的表现。未来政策的发展趋势是建设房地产长效机制，其中租赁住房、共有产权房以及房产税等方向已开始逐步浮出水面。

　　销售篇：销售延续近三年强劲势头，但后续动力或减弱

　　2017年商品房销售延续近三年来的增长势头。2017年1-10月全国商品房销售面积13.0亿平方米，同比增加8.2%；另外全国商品房销售额10.3万亿元，同比增加12.6%，行业连续三年维持强劲的增长势头。但后期尤其是随着三四线城市政策的逐步收紧，预计2018年销售面积下滑6%，销售金额下滑4%。

　　开发投资篇：开发投资展现韧性，后期增速趋缓

　　2017年1-10月，全国房地产开发投资额为9.1万亿元，同比增加7.8%，增长势头得以延续。新开工占施工面积的比例由2010年的40.4%持续下滑至2017年1-10月的19.3%，导致新开工对于开发投资的拉动作用减弱，而存量施工面积对于开发投资的影响增加。我们通过拆分施工投资以及土地投资项，预计2018年开发投资增速为4%。

　　企业篇：TOP50房企开始展现出独特优势

　　2017年是房地产企业集中度提升较快的一年。其中TOP50房企的表现相对出众，在利润率、运营效率以及负债水平上都有一定的优势，尤其是在销售增长率方面进一步扩大领先，其中值达到了45%，大幅领先于TOP51-100房企的-18%中值，这也为TOP50房企在2018年取得更好的财报表现奠定了坚实的基础。

　　风险提示：(1)若房价继续上行，则行业可能面临政策调控加码风险；(2)若后续美联储加息频率加快，而国内一旦跟随加快的话，则行业可能面临资金面收紧超预期风险。