事项：

2017年以来，我们根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》判断：中国房地产行业已处于小周期的降温期，但聚焦地产主业的优势企业的股价在行业降温阶段将大概率跑赢大盘。复盘年初至今的A股及港股市场，地产A股及内房股的走势均印证了我们的上述判断。结合目前的政策及市场环境，我们预计：行业在2018年将进一步降温，并继续看好优势企业的股价表现。

评论：

2017年行业处于小周期降温阶段，《区瑞明地产A股小周期理论框架》持续被印证

根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》，房地产小周期分为“繁荣”、“降温”、“复苏”三个阶段，当房地产行业销售、施工、新开工、投资等大部分指标的累计同比增速见顶回落，则可判断行业进入了小周期降温阶段。上述指标的累计同比增速大部分于2016年4月见顶，在2016年5月初显降温苗头，并于2016年6月确认步入小周期降温阶段，此后统计局每月公布的行业数据走势均印证了《区瑞明地产A股小周期理论框架》的有效性和准确性。

一、销售增速保持回落态势

2017年1-10月，销售面积累计同比增速为8.2%，较1-9月回落2.1个百分点，较2016年1-4月回落28.3个百分点；销售额累计同比增速为12.6%，较1-9月回落2个百分点，较2016年1-4月回落43.3个百分点，商品房销售处于显著降温态势。

二、新开工与施工均处于显著降温态势

2017年1-10月，房屋施工面积累计同比增速为2.9%，较1-9月份回落0.2个百分点，较2016年1-4月回落2.9个百分点；新开工面积累计同比增速为5.6%，较1-9月回落1.2个百分点，较2016年1-4月回落15.8个百分点，均处于降温通道。

三、房地产投资增速震荡回落

2017年1-10月，房地产投资累计同比增速为7.8%，较1-9月回落0.3个百分点，延续2017年4月高点以来的震荡回落趋势。

预计2018年行业将进一步降温，部分指标将出现负增长

2017年以来，从中 央到地方出台的“打压、收紧”为基调的调控政策已成为常态，而十 九 大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，更是体现出调控的多层次性与长效性，这意味着行业调控将维持，降温格局仍将延续，我们对2017及2018年行业基本面做出如下判断：

一、 预计2017年房地产投资增速5~7%、新开工3%、销售面积6%、销售额9%；

二、 预计2018年房地产投资增速3%~5%，新开工面积、销售面积和销售额均负增长，增速为-5%~-10%。

行业降温阶段，优势房企销售增长显著

优势房企品牌、规模、融资等多方面竞争优势显著，即使在行业降温背景下仍能通过内生增长与外延并购的方式获取高增长，截至2017年前10个月，融创中国、阳光城、龙湖地产、碧桂园等优势房企销售额的累计同比增速分别高达133%、108%、91%、79%。

2017年初至今优势房企股价超额收益显著，《区瑞明地产A股小周期理论框架》持续被印证

根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》，行业越降温，对聚焦地产主业的优势企业的股价表现越有利，复盘结果印证了我们的观点：截止2017 年11 月17 日收盘，我们重点推荐的【中国恒大】、【新城控股】、【光大嘉宝】、【世联行】、【华夏幸福】、【保利地产】、【万科A】等品种均录得绝对收益并跑赢大盘。

策略观点：继续建议机构投资者超配地产龙头A股

维持2017年初以来的判断：聚焦房地产地产主业的优势企业2017年净利润及签约销售额大概率能够双双实现增长，当前股价位置，这些优势公司的估值仍然比较低廉，仍然是对风险反映得较多，对增长反映得较少。维持对万科、保利地产、新城控股、华侨城、阳光城、招商蛇口、华夏幸福、荣盛发展等聚焦地产主业的优势企业的股票的“买入”评级。另外，建议机构投资者长期战略性关注房地产金融领域的光大嘉宝，以及房地产服务领域的世联行。

证券分析师：区瑞明  S0980510120051；

证券分析师：王越明  S0980512040001；