政策春风起，销售在淡季

  7 月板块小幅跑赢大盘，主要因房地产再融资政策逐渐明朗及政治局会议定调积极，政策的正面事件催化板块估值得到一定修复。7 月，沪深 300 指数下跌 0.9%，申万房地产指数上涨 1.8%，房地产板块跑赢大盘 2.7%，板块跑赢大盘的主要原因是政策预期的：1）随着新华社报道房地产再融资开闸，以及新湖中宝再融资预案的公告，市场对房地产融资重启的预期进一步增强；2）7 月底政治局会议提出要“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”，为行业政策积极定调，打破了地产行业估值的政策天花板。符合我们“短期政策性事件催化估值修复”的观点。

 7 月销售略显清淡，8 月销售市场态势或将延续。申万跟踪的 45 大城市 7 月销售套数合计为 21.6 万套，销售面积 2212 万平方米，套数环比下降 3.5%，一、二、三线城市分别下降 20.3%、增长 2.3%、下降 6.4%，主要是 7 月淡季来临，销售环比正常回落。从四大龙头开发商的销售来看，7 月销售额达到275 亿元左右，环比下降 24%，主要是 6 月季末冲量后 7 月货量相对不足，但同比仍有 9.6%的增长，好于监控的重点城市的表现，市场集中度提高。7月百城价格指数环比上涨 0.87%，涨幅有所扩大，但同比上涨 7.94%，涨幅扩大幅度减小。整体看，下半年房价上涨趋缓的趋势不变。目前货币环境处于中性略趋紧状态，预计 8 月销售将延续 7 月平稳略显清淡的状态，绝对水平尚可，但难有明显增长。

 土地出让金增速放缓，溢价率基本稳定。7 月全国土地成交金额 2643 亿元，环比上升 14%，同比上升 65%，其中住宅用地成交 1870 亿，环比上升 20%，同比上升 75%；溢价率从 17.6%小幅上升至 18.2%，住宅用地溢价率从 23.5%小幅上升至 24.3%，与 5 月相当，溢价率基本稳定。1-7 月全国土地成交金额 14941 亿，累计同比上升 71%，其中住宅用地成交 9909 亿，累计同比上升84%，市场拿地热情仍然较高。但我们认为，随着企业一二线土地储备逐渐得到补充、三四线土地出让面积占比的提高，下半年土地出让增速整体将逐渐趋缓。

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  8 月板块走势将延续 7 月格局，政策性事件仍可刺激股价继续反弹，但边际效果渐次减弱。预计下半年销售难超预期，板块反弹缺乏持续性，但由于估值低、业绩确定，仍有配置和防御价值，相对收益将得以延续。在中性偏紧的货币环境下，预计下半年销售将相对平淡，难有超预期表现。就 8 月看，再融资、城镇化、棚户区等政策性事件仍可继续刺激股价反弹，但边际效果将渐次减弱。若要参与，建议关注泛海建设、铁岭新城、中天城投、首开股份等涉及棚户区和旧城改造、且可能有再融资需求的公司。就下半年看，虽然基本面未必支撑板块有持续的、趋势性的表现，但由于估值较低、业绩确定，地产仍具有配置和防御的价值，板块将取得相对收益，推荐保利地产、万科 A、华夏幸福等。