本周公布的4月70大中城市房价数据显示，楼市正呈现全面回暖态势，70个城市中有65个房价环比上涨。5月初至今，楼市的销售端有所降温，且领涨的南京、苏州、合肥等地政策正在收紧，但地产商拿地热情高涨，本周各地地王频现。结合周度高频数据，我们对近期楼市的观点如下：

从销售来看，各线城市的楼市在5月均有所降温。30个大中城市商品房交易数据显示，5月中上旬日均成交面积较3、4月同期呈现下台阶走势，尤其是4月最为火爆的二线楼市，成交面积环比下滑也最为明显。二线城市5月中上旬日均成交面积50.46万平方米，较3、4月同期分别下跌5.9%和11.5%。前期飙升的成交面积已透支部分购房需求，叠加苏州、南京、合肥等二线龙头楼市相继收紧政策，楼市的销售端或在二季度迎来拐点。

地王频现能否支撑楼市继续升温？从上海到南京、合肥等新晋二线龙头，再到房价仍在下行通道的太原，上周各地频现地王。地王频现反映出地产商对后市的乐观情绪，拿地热情高涨，也会带动周边楼盘价格的上涨，在一定程度上形成正反馈效应。但地王不足以支撑楼市的继续升温，从历史经验来看，地产商拿地和即期销售高度同步，甚至于楼市已然降温，地产商拿地热情依旧不减。对后市的判断或是地产商拿地的重要考量，但判断似乎更多基于适应性预期，拿地积极性的变化对实际的走势缺乏解释力。

销售端降温下，地产投资在3、4月的亮眼表现还能持续多久？房地产开发投资在3、4月均实现9.7%的当月高增速，地产也和基建一道成为一季度经济回暖的关键支点。我们认为即使销售端继续降温，房地产开发投资在二季度仍将保持较高增速，前期密集开工的项目和到位资金的改善对后续的投资有惯性支撑，一线和部分二线龙头也有补库存需要，但下半年投资增速或将显著回落。

上周各线城市房地产成交面积均环比回落，销售增速放缓；上周电力耗煤环比下跌，南华工业品指数反弹，现货钢价继续下跌；食品价格总体小幅回升，猪肉价格小幅上涨；各期限国债收益率悉数上行，央行再次开展MLF操作，利率仍持平；美元继续强势反弹，人民币承压，但两岸汇差较上周缩小，人民币兑CFETS一篮子货币近期升值。

报告正文

一、关注二线楼市降温迹象，地产投资仍有支撑

上周楼市成交量环比小幅下跌，截至上周四，30大中城市商品房日均成交面积82.19万平方米。同比来看，整体上涨20.34%，一线城市下跌15.74%，二、三线城市分别上涨40.99%和8.46%。环比来看，整体下跌2.22%，一、二、三线城市分别下跌5.36%、1.23%和2.69%。本周各线城市的商品房成交面积均环比下跌，除去春节、端午、五一等假日的影响，这在春节过后还是首次出现，表明楼市销售增速正在放缓。

本周统计局公布的4月70个大中城市房价数据显示，房价呈现普涨格局，65个城市新建商品住宅销售价格环比上涨，3月为62个城市。整体来看，70个大中城市新建商品住宅平均销售价格环比上涨1.10%，较3月扩大0.2%。其中，一线、二线和三线城市环比分别上涨2.80%、1.80%和0.60%，二、三线环比涨幅较3月分别扩大0.3%和0.2%，一线城市则受调控影响，环比涨幅较3月收窄0.8%（图表1）。合肥、厦门和南京等热点二线城市最为火爆，价格环比涨幅最大的五个城市依次为：合肥（5.8%）、厦门（5.3%）、南京（4.4%）、上海（3.6%）和惠州（3.3%）。新建商品住宅平均销售价格较去年同期上涨4.30%，其中一、二、三线城市分别上涨33.90%、7.30%和0.30%，三线城市房价自2014年9月以来首次同比上涨。

二、电力耗煤环比下跌，现货钢价继续下跌

上周电力耗煤环比下跌，6大发电集团日均耗煤量52.56万吨，环比下跌8.70%，同比下跌12.98%。南华工业品指数收于1306.98，较上周回升1.09%。上周五钢价指数收于93.91点，环比下跌2.54%（图表2）。上周螺纹钢期货价格环比回升0.83%，粗钢价格环比上涨2.56%。国产铁矿石价格环比下跌1.06%；进口铁矿石价格环比上涨0.27%。钢厂复产、库存回升叠加5月初以来钢价的暴跌，市场信心不足，本周现货钢价未跟随期货价格反弹，短期预计仍将维持弱势，但跌幅有望收窄。

本周召开的国务院常务会议要求在2年内去化钢铁和煤炭行业10%的产能，较年初的未来3-5年去化目标明显提速，并且煤炭和钢铁行业的去产能已进入实际执行阶段。钢铁首批试点包括山西、山东、河北以及多家央企；煤炭首批试点则包括黑龙江、山西、陕西及多家央企。