本周（10月19日至10月23日）有两只新公募REITs先后进入募集期，一只投酒店，一只投购物中心，分别落地深圳证券交易所和上海证券交易所。两只的《基金份额发售公告》都已披露，认购价格也已确定——华泰华住安住REIT在10月19日开售，新城吾悦在10月22日开售。发售要素对照如下：

提示：REITs的权限开通、认购下单、转托管这些操作，各家券商APP的菜单路径并不一致，网上搜来的步骤常和自己用的版本对不上。与其反复试错，不如直接问一句——叩富问财上聚集的答者多为金融机构持牌从业者，对自家平台的规则和操作更熟悉，提问免费，回复也快。分不清该走场内还是场外的，问清楚再动手。

一、华泰华住安住REIT（181002）· 酒店

基础设施情况

底层资产是两个酒店包。广州项目位于天河区天河北路365号，含天河体育中心美居酒店与全季酒店，建筑面积42,774.94平方米，2022年4月、8月先后开业；上海项目即嘉定区鹤旋东路的江桥万达桔子水晶酒店，建筑面积13,295.65平方米，2022年3月开业。三家门店分属美居、全季、桔子水晶，均属华住体系，原始权益人与运营管理机构同为上海安住此间商务信息咨询有限公司。广州项目处在天河路商圈，周边聚集天河城、正佳广场、太古汇等综合体。资产组评估值合计14.94亿元，其中广州11.64亿元、增值率38.82%，上海3.30亿元、增值率28.12%，折现率均为5.50%。

一处需要单独留意：广州项目土地使用权到2045年4月11日到期，剩余年限19.03年，而基金存续期是32年，存在约13年的错配。上海项目土地剩余30.46年。

业绩表现

广州项目营业收入2023年至2025年分别为13,968.89万元、14,254.00万元、13,187.36万元，息税折旧摊销前利润（EBITDA）为7,472.87万元、7,543.80万元、6,730.45万元，运营净收益（NOI）为7,760.59万元、7,864.58万元、7,214.19万元。上海项目收入规模较小但逐年上行，营业收入从3,088.58万元增至3,313.82万元，2025年NOI为1,561.50万元。

经营指标方面，广州美居2025年平均房价495.58元、入住率92.46%、每间可售房收入458.21元；广州全季为443.91元、94.96%、421.52元；上海项目为359.71元、90.36%、325.04元。

这里有一个容易被误读的口径：广州项目2023年至2025年净利润分别是-464.94万元、-151.52万元、-370.05万元，连续为负，原因在于酒店房屋建筑物的折旧年限短、年折旧额大。REIT向持有人分配的现金来自可供分配金额，主要随NOI变动，与会计利润不是同一口径——看到净利润为负就判断资产在亏钱是错的。两个项目的NOI Margin分别稳定在54%至56%和46%至48%之间。

核心看点

• 认购价格2.329元/份，发售5亿份，预计募集资金总额11.645亿元；募集期10月19日至10月20日，深交所上市，存续期32年

• 网下询价热度不高：13家网下投资者管理的25个配售对象参与，报价区间2.268元/份至2.560元/份，拟认购总量为初始网下发售份额的1.53倍；本次未剔除无效报价，报价中位数2.354元/份、加权平均数2.381元/份

• 剔除低价未入围后，有效报价投资者11家、配售对象21个，有效认购量为初始网下发售份额的1.31倍

• 初始战略配售3.60亿份、占72.00%，其中原始权益人及其关联方认购1亿份（占20.00%）、自上市之日起锁定不少于60个月且期间不得质押；网下初始0.98亿份（19.60%），公众初始0.42亿份（占8.40%，为扣除战配后发售数量的30%）

• 按2.329元/份发行规模测算，2026年4月至12月年化、2027年度预测净现金流分派率分别为5.86%和6.00%

• 关注点：广州项目土地使用权剩余年限短于基金存续期；广州门店RevPAR与入住率2025年同步回落；酒店行业竞争格局分散，广州项目周边1.5公里内有8处同层级竞品；回收资金拟用于偿还境内关联方借款

二、新城吾悦（508610）· 购物中心

基础设施情况

底层资产是两座购物中心。常州天宁吾悦广场商业可租赁面积69,572.73平方米，2019年10月投运；南通启东吾悦广场商业可租赁面积45,181.10平方米，2018年12月投运。两处土地权属均至2057年，剩余年限分别为31.70年和30.97年，与32年存续期基本匹配。资产评估值合计20.29亿元，天宁10.39亿元、启东9.90亿元，折现率分别为6.75%和7.25%，首个完整年资本化率6.26%和6.67%。两个项目的评估增值率差距很大：天宁仅0.31%，启东高达170.34%，主要来自取得时间与账面成本的差异。

租户结构分散是这一单的底色：截至2026年3月31日，天宁项目有222家租户、启东项目183家，全部为非关联方，单一租户对项目公司收入的贡献均不超过5%；招募说明书明确本项目不存在重要现金流提供方。原始权益人为吾悦顺瑞（上海）商业经营管理有限公司，运营管理统筹机构是新城控股集团股份有限公司。

业绩表现

天宁项目营业收入2023年至2025年为11,601.57万元、11,668.02万元、11,102.72万元，EBITDA为7,517.19万元、7,565.45万元、6,876.35万元。启东项目整体上行，营业收入从9,064.35万元增至10,171.43万元，净利润从2,419.85万元增至2,746.72万元，2025年EBITDA 6,967.61万元。2025年两个项目合计营业收入21,274.15万元、EBITDA 13,843.96万元。

经营指标上，两个项目走出了相反的方向。天宁项目期末出租率由2023年的99.76%降至2025年的96.95%，2026年3月末进一步降至94.38%；有效租金单价从102.16元/平方米/月降至94.30元。启东项目则保持满租——报告期各期末出租率均为100.00%，有效租金单价由114.16元升至127.42元，2023年至2025年各年度收缴率均在99%以上。同一只基金内部一边承压、一边上行，这是这一单值得看的地方。

核心看点

• 认购价格3.106元/份，发售5亿份，预计募集资金总额15.53亿元；募集期10月22日至10月27日，上交所上市，存续期32年

• 网下询价明显更热：22家网下投资者管理的42个配售对象参与，报价区间2.800元/份至3.390元/份，拟认购总量为初始网下发售份额的8.08倍；报价中位数3.1065元/份、加权平均数3.1259元/份

• 剔除低价未入围后，有效报价投资者12家、配售对象21个，有效认购量为初始网下发售份额的5.25倍

• 初始战略配售3.50亿份、占70.00%，其中原始权益人或其关联方认购1.70亿份（占34.00%），占发售总量20%的部分锁定不少于60个月、超出部分锁定不少于36个月；网下初始1.05亿份（21.00%），公众初始0.45亿份（占9.00%，为扣除战配后发售数量的30%）

• 按3.106元/份发行规模测算，2026年4月至12月年化、2027年度预测净现金流分派率分别为5.61%和5.72%

• 关注点：天宁项目出租率与租金单价连续三年下行；常州未来两年预计约13.3万平方米优质零售物业入市，天宁区暂无新增；启东市集中式商业存量约38.2万平方米，本地市场仍处早期阶段

认购提示

认购价格已由询价结果确定，公众投资者可在募集期内通过场内或场外渠道认购。两处容易写混的细节：认购费率不同，华泰华住安住REIT场外认购500万元以下为0.30%，新城吾悦为0.40%，500万元及以上均为每笔1,000元；认购起点也不同，华泰华住安住REIT场内每次1,000份或其整数倍、场外单笔不低于1,000元，新城吾悦场内场外均为单笔最低1,000元。战略与网下投资者的认购费均为0。

分派率是基于假设的测算结果，不是收益承诺。两只需要对照看待的差异是：新城吾悦网下有效认购5.25倍，华泰华住安住REIT仅1.31倍，机构热度不在一个量级。近期公募REITs二级市场有所波动，新品上市首日表现同样存在不确定性。

场内 + 场外认购全流程

第一步，确认账户与权限。 场内认购需要对应交易所的证券账户——华泰华住安住REIT在深交所上市，需要深市账户；新城吾悦在上交所上市，需要沪市账户。同时要在券商APP的权限开通菜单里开通不动产基金（公募REITs）交易权限，一般需完成风险测评并签署协议；场外认购不需要专项权限，但要有中国结算注册的开放式基金账户。

第二步，选渠道下单。 场内走券商APP的交易—场内基金—认申赎交易，按份额填报；场外走理财页面搜索名称或代码，按金额填报。区别在份额落点：场内份额登记在证券账户下，上市后可直接卖出；场外份额要上市交易须先办理跨系统转托管。

第三步，等待上市。 募集期结束、完成验资与备案后刊登《基金合同生效公告》，再办理上市。认购期内不可补购。

REITs 上市后交易攻略：3 个关键规则

1. 交易入口：在券商APP的交易—买入/卖出里操作，沪市REITs代码以508开头，深市以180开头。

2. 交易规则：买入申报为100份的整数倍，卖出时余额不足100份的部分需一次性全部卖出；上市首日涨跌幅限制为±30%，此后为±10%（沪深交易所基础设施基金交易规则）。

3. 收益兑现：每年强制分红比例不低于可供分配金额的90%，默认现金分红；二级市场价格高于认购成本时可直接卖出，资金当天可用、次日可取。

风险提示：两只基金均为不动产基金，80%以上资产集中于单一业态下的不动产项目，风险收益特征与股票、债券、普通基金不同。华泰华住安住REIT需关注广州项目土地使用权剩余年限短于基金存续期、RevPAR与入住率波动、酒店行业竞争加剧、回收资金用于偿还关联方借款等风险；新城吾悦需关注天宁项目出租率与租金单价下行、常州新增零售物业供应、区域市场仍处早期阶段等风险。两只基金均封闭运作，存续期内不开放申购赎回，二级市场价格可能大幅波动，投资前请评估自身风险承受能力。

数据说明：项目、财务与经营数据来源于两只基金各自的《招募说明书》；基金代码、认购价格、发售份额、网下询价结果、认购费率与募集期来源于《基金份额发售公告》（新城吾悦9月28日、华泰华住安住9月29日披露）。分派率口径不同：华泰华住安住按2.329元/份（11.645亿元）重算为5.86%（年化）、6.00%，说明书按12.39亿元假设规模列示为5.51%、5.64%；新城吾悦按3.106元/份（15.53亿元）重算为5.61%（年化）、5.72%，说明书按15.41亿元假设规模列示为5.65%、5.77%。均为基于假设的测算结果，不代表实际分配水平。

本文仅为信息整理与规则说明，不构成投资建议。