本周（9月21日—9月24日）有两只新公募REITs先后进入募集期，一只仓储物流、一只保障性租赁住房，均在深圳证券交易所上市。两只均已披露基金份额询价公告，采用网下询价定价——最终认购价格以基金份额发售公告为准。先看发售要素对照：

重要提示：如果大家对REITs仍然不熟悉——不知道REITs权限开通、REITs认购、场内REITs交易、转托管、REITs扩售等等该如何操作，与其自己大量搜集资料还摸不清浪费时间，还不如直接找券商客户经理问个清楚，比如财经问答平台【叩富问财】上的答主都是金融机构的持牌经理，询问免费方便，回复快速还准确，真的很适合操作迷茫的新手朋友~

一、中金菜鸟REIT（180307）· 仓储物流

基础设施情况

· 底层资产为中国智能骨干网嘉兴园区，位于浙江省嘉兴市南湖区，含13幢仓库和6幢宿舍楼及综合楼等配套用房。园区总建筑面积 412,140.59 平方米，可租赁面积 403,414.43 平方米，于2018年7月投入运营，分属嘉兴传云、嘉兴传祥两个项目公司。以2026年3月31日为评估基准日，资产评估值 17.01 亿元，折合单价 4,127 元/平方米。

· 运营上采用关联方整租模式：园区由杭州菜鸟（浙江菜鸟全资子公司）统一承租，主要作为天猫超市华东总部仓，支撑半日达、当日达履约。现行租约2025年9月1日起租，期限5.3年，约定年租金涨幅 3.5%。近三年及一期，园区出租率与租金收缴率均维持在 100%。

· 原始权益人为杭州传欣物联网技术有限公司，运营管理机构为浙江菜鸟供应链管理有限公司，二者均为阿里巴巴集团下属境内全资子公司。这是2026年首单获批的仓储物流公募REIT，也是阿里体系内首只进入发行环节的公募REIT。截至2026年3月末，浙江菜鸟及实控人运营管理的已投运境内仓储物流园区合计88个、总建筑面积902万平方米、覆盖31个城市，构成后续扩募的资产储备。

业绩表现

2025年园区两项目公司合计营业收入 14,794.61 万元，较2024年的 15,352.12 万元小幅回落，主因是现行租约首年租金参考当期市场租金确定、较前序租约有所下调；又因采用公允价值法计量投资性房地产，租金下降带动公允价值变动，净利润由2024年的 5,734.50 万元转为 -4,484.83 万元。EBITDA 仍稳定在 11,901.90 万元，主营业务盈利能力未受影响。

按预计募集规模 14.4585 亿元测算，预计 2026年4-12月（年化）分派率 4.87%、2027年度分派率 5.31%；对应可供分配金额分别为 5,310.32 万元和 7,671.06 万元。估值采用收益法，折现率 6.75%，资本化率2026年4-12月（年化）6.15%、2027年 6.42%。

核心看点

●发售 5 亿份，其中初始战略配售 33,250 万份、占 66.50%，原始权益人拟认购1亿份（占20%）、上市后锁定60个月；网下初始 11,725 万份（23.45%）、公众初始 5,025 万份（10.05%）

●底层资产接近满租、现金流确定性强，终端用户中非关联方占比 63.7%，近200家外部品牌入驻

●关注点：租户为单一关联方整租，关联方收入占比高；现行租约剩余期限约4.8年（以2026年3月31日为基准），续约条件与新租金水平是核心变量

●基金存续期 42 年，封闭式运作，不开放申购赎回

二、中金杭州安居宁巢REIT（180505）· 保障性租赁住房

基础设施情况

· 底层资产为明石公寓项目，位于杭州市上城区笕桥街道同德路206号，是浙江省首宗成建制开发的人才专项租赁住房。项目含保障性租赁住房 1,469 套及地上配套、商业，证载建筑面积合计 87,535.54 平方米，其中租赁住房建筑面积 82,164.41 平方米，配套公建建筑面积 5,371.13 平方米、商业可供出租面积 4,721.91 平方米。2018年8月开工，2021年6月竣工、9月投入运营。

· 以2026年3月31日为评估基准日，资产评估值 8.33 亿元，评估增值率 6.91%。土地为出让性质，住宅部分剩余使用年限 62.14 年、配套公建部分剩余 32.14 年。

· 原始权益人为杭州市安居宁巢投资有限公司（控股股东杭州市安居集团有限公司，实际控制人杭州市人民政府），运营管理机构为杭州宁巢公寓运营管理有限公司。项目租户结构分散，不存在收入贡献超过10%的现金流提供方。

业绩表现

项目运营持续爬坡。营业收入由2023年的 3,484.54 万元增至2025年的 4,910.97 万元，同期营业成本由 2,518.61 万元降至 1,784.32 万元，净利润由 2023 年的 -2,113.97 万元转为 2025 年的 616.84 万元，EBITDA 由 1,352.10 万元提升至 4,140.60 万元。

经营端，2026年一季度末租赁住房出租率 98.84%、已接近饱和运营，平均租金 46.14 元/平方米/月，近三年逐年小幅上行；配套商业仍处去化阶段，出租率 73.34%、平均租金 65.69 元/平方米/月。截至一季度末，1,469套房源已出租1,453套，其中个人租户1,057套，个人租户面积占比 74.45%。

按拟募集规模 8.33 亿元测算，预计 2026年4-12月（年化）分派率 4.03%、2027年度分派率 4.11%，对应可供分配金额分别为 2,516.87 万元和 3,426.83 万元。估值采用收益法，折现率 5.50%，资本化率2026年4-12月（年化）4.52%、2027年 4.55%。

核心看点

●发售 3 亿份，原始权益人及其同一控制下关联方拟持战配比例不低于 34%

●浙江省首单保障性租赁住房公募REIT；租赁住房部分出租率2024年以来稳定在98%以上

●关注点：配套商业出租率偏低、租金单价近三年下行，去化进度会影响整体现金流；保障性租赁住房租金受政策与备案价约束，提价空间有限

●基金存续期 63 年，封闭式运作，不开放申购赎回

认购提示：两只基金均通过向战略投资者定向配售 + 网下询价发售 + 公众投资者公开发售相结合的方式发售，单位份额认购价格在资产评估值基础上结合网下询价结果确定。公众投资者可在募集期内通过场内（需持有深圳证券账户）或场外渠道认购，具体认购起点、费率与渠道以基金份额发售公告为准。

需要提醒的是，REITs 的预测分派率是基于假设的测算结果，不是收益承诺；两只基金的询价区间上下限均相差约 22%，最终定价落在区间什么位置，直接决定了实际分派率水平。近期公募REITs二级市场有所回调，新品上市首日表现同样存在不确定性。

二、场内+场外认购全流程（以国金证券操作指南为例）

第一步：认购前必看3点，避免踩坑

1. 确认权限：

场内认购需开通「不动产基金（公募REITs）交易权限」，可通过国金佣金宝APP-【我的】-【我的业务】-【权限开通】-【开通不动产基金（公募REITs）权限】菜单操作，按提示完成风险测评和协议签署即可免费开通；场外认购无需单独开通REITs专项权限，但需持有国金证券场外基金账户。

2. 核对关键信息：

a. 认购期：公募REITs认购期一般不超过5个交易日，过期无法补购，可提前设置认购预约提醒，避免错过申购窗口；

b. 最低金额：多数产品100元起投，少数产品1000元起投，门槛极低，普通投资者可轻松参与；

c. 底层资产：优先选择仓储物流、数据中心、保障房、新能源等自己熟悉、现金流稳定的领域，避开陌生且行业竞争激烈的底层资产。

注意限制：融资融券信用账户、电话委托渠道均不支持REITs认购，务必使用本人普通证券股东账户操作。

第二步：明确认购渠道（场内为主，场外为辅）

REITs可通过场内（证券账户）或场外（基金账户）两种方式认购，国金证券用户优先选择场内渠道，后续上市交易更便捷，具体操作路径如下：

1. 场内认购（推荐！使用股东账户/场内基金账户）

操作路径：打开国金佣金宝APP→点击底部【交易】→选择【场内基金】→进入【认申赎交易】→点击【认购/网上现金认购】→搜索目标REITs代码/名称，按页面提示输入认购金额、完成认购操作即可。

2. 场外认购（使用场外基金账户，注意代销限制）

操作路径：打开国金佣金宝APP→点击底部【理财】→在搜索栏输入想认购的REITs产品名称/代码，进入产品详情页按提示完成认购即可。

⚠ 重要提醒：部分REITs产品国金证券可能不代销，若在理财页面搜索不到对应产品，则无法通过场外渠道认购，建议优先选择场内渠道参与；场外认购的REITs份额，后续若想上市交易，需先将基金份额转托管至场内才能卖出。

第三步：完成认购，等待上市

输入认购金额后，点击「确认认购」完成操作即可。

认购扣款后，1-2周左右产品会正式上市交易。其中，场内认购的份额上市后可直接在证券账户交易；场外认购的份额需办理转托管手续，将份额转到场内证券账户后，才能进行卖出交易。

三、REITs上市后交易攻略：3个关键规则记牢

公募REITs成立后不开放日常申赎，仅能通过场内证券账户进行买卖交易，交易规则与普通股票高度相似，重点记牢3个核心规则：

1. 交易入口：

打开国金佣金宝APP→点击底部【交易】→选择【买入/卖出】功能，搜索对应REITs代码（沪市REITs以508开头，深市以180开头），进入交易界面即可买卖，操作方式与普通股票买卖完全一致。

2. 交易规则：

a. 申报数量：买入申报需为100份的整数倍，卖出时账户余额不足100份的部分，需一次性全部卖出；

b. 涨跌幅限制：上市首日涨跌幅限制为±30%，非上市首日涨跌幅限制为±10%，整体波动幅度小于普通股票，风险相对更可控。

3. 收益兑现：

a. 分红收益：公募REITs每年强制分红比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，默认现金分红，分红资金会自动到账你的证券账户，无需手动操作；

b. 价差收益：产品上市后，若市场价格高于你的认购成本价，可直接卖出赚取价差收益，卖出后资金当天可用、次日可取。

风险提示：公募 REITs 与股票、债券、普通基金的风险收益特征不同，两只基金 80% 以上资产均集中于单一不动产项目。菜鸟REIT 存在租户高度集中（单一关联方整租）、租约到期续约、仓储物流租金下行等风险；宁巢REIT 存在配套商业去化不及预期、保障性租赁住房政策与备案租金调整、租约集中到期换租等风险。两只基金均为封闭式运作，存续期内不开放申购赎回，二级市场价格可能大幅波动。基金有风险，投资须谨慎，请根据自身风险承受能力审慎决策。

数据说明：文中项目信息、财务及经营数据来源于各基金招募说明书；基金代码、发售份额、询价区间、询价日与募集期等发售要素来源于各基金基金份额询价公告（2026年9月10日、9月11日披露）及上海证券报、证券时报等公开报道。文中财务数据为嘉兴传云、嘉兴传祥两项目公司加总。

*本文不构成投资建议，市场有风险，投资需谨慎。