本周9月14日有一只REITs基金可以认购。想要参与REITs打新的朋友，可千万定好闹钟哦~一起来看看即将上市REITs对应基础设施的介绍和业务情况吧⬇️

国泰海通中建租赁住房REIT（中建住房508095）

发售日期：9月14日（周一）至9月16日

认购价格：2.735元；最低认购：1000元

基础设施情况

·本基金初始投资的不动产项目为位于上海市松江区的中建·幸孚+公寓（上海松江店），含18栋保障性租赁住房、配套及商业、地下1层车库及人防车库，证载建筑面积143,225.75平方米，可租赁面积102,744.26平方米，于2021年11月投入运营。以2026年3月31日为评估基准日，资产评估值12.901亿元，较账面价值增值率6.83%，剩余收益年限62.12年。本项目原始权益人为中建资本管理（上海）有限公司，运营管理实施机构为上海中建东孚资产管理有限公司。

·项目业态含保障性租赁住房、配套商业与地下车位三部分：保障性租赁住房总可租2,432套（一室及一室一厅2,059套、两室及两室两厅309套、三室两厅64套），配套商业可租面积3,012.02平方米，地下车位1,016个，经营模式为自有房源租赁与停车场经营。其中251套房源被筹措认定为"新时代城市建设者管理者之家"，合计供应600张床位。

·项目所在的松江区中山街道地处长三角G60科创走廊策源地，周边办公园区、医院与商业中心集聚，租赁需求较为旺盛。截至2025年末，上海集中式公寓达47.7万间，其中保障性租赁住房占比约55%。周边已有世茂·闲猫、城璟·松江中山、华润有巢等同类项目，但客群定位与房型结构错位互补，本项目覆盖一室至三室两厅全品类户型。

业绩表现

不动产项目收入主要来自租赁住房租金、配套商业租金与车位收入，租户结构分散。截至2026年3月末，2,432套可租租赁住房已出租2,253套，其中个人租户2,039套、套数占比90.50%，企业租户214套、占比9.50%；个人租户合同月租金收入占比88.82%。配套商业项下正在履行的《商铺租赁合同》共27份，2023—2025年度全年综合续约率分别为76%、77%、78%。

租赁住房期末出租率由2023年末的83.09%提升至2025年末的93.66%，2026年3月末受春节返乡、节后重新择业等季节性因素影响小幅回落至91.53%；配套商业期末出租率由87.53%提升至94.40%，地下车位由59.64%提升至74.11%。租金水平由2023年的68.49元/平方米/月调整至2026年1-3月的61.78元/平方米/月，同比增速为负，主要系区域保障性租赁住房供给增加背景下主动进行策略性价格调整。

营业收入保持稳定，2023—2025年分别为6,788.14万元、7,564.27万元和7,566.52万元；同期营业成本由4,494.86万元下降至3,020.30万元，推动净利润由2023年的-1,926.41万元转为2025年的1,462.34万元。报告期各期不动产项目主要财务指标如下：

报告期各期不动产项目主要经营指标如下：

核心看点

● 认购价格2.735元/份，发售5亿份，预计募集资金13.675亿元，较资产评估值溢价约6%

● 按发行价测算，2026、2027年度现金分派率预测值均为3.79%（年化）；按资产评估值对应的募集规模口径测算为4.02%、4.01%

● 资产评估增值率6.83%，折现率5.50%，CapRate4.39%（扣除资本性支出，2026年度）

● 战略配售占发售总量70%，其中原始权益人及其同一控制下关联方认购20%、锁定60个月

● 网下询价认购倍数为网下初始发售份额的145.28倍；公众初始发售4,500万份，1,000元起投，场内、场外均可认购

● 每年分配不少于1次，比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%；基金存续期62年

说明：文中项目与财务数据来源于招募说明书，发售要素来源于基金份额发售公告（2026年9月10日披露）；图片由本号根据招募说明书内容绘制，可直接上传微信素材库后插入对应位置。

风险提示：公募REITs与股票、债券、普通基金的风险收益特征不同，本基金80%以上资产集中于单一不动产项目，存在出租率与租金波动、税收优惠延续、土地使用权续期及二级市场价格波动等风险。基金有风险，投资须谨慎。

普通投资者该如何参与REITs打新？

其实流程并不复杂，只需3步即可完成，同时要注意它与新股打新的关键区别。

第一步：开通“打新资格”——先搞定账户与权限

和买卖股票类似，参与REITs打新需先具备两个条件：

1、开通证券账户：需在证券公司开立A股账户（沪市+深市），多数券商支持线上开户，手机APP操作10分钟即可完成（事先联系客户经理锁定低手续费）；

2、开通基础设施基金权限：REITs属于中高风险产品，需风险承受能力评估为“中高风险及以上”，然后在券商APP中找到“业务办理”→“基础设施基金权限开通”，线上签署风险揭示书即可，无需额外费用。

第二步：参与认购——记住“资金量排序”规则

当商业REITs进入公开发售阶段（通常会提前发布公告），即可在券商APP中操作认购，具体步骤（以国泰海通君弘APP为例）：

截图来源于【国泰海通君弘APP】

1、找到认购入口：在“交易”栏目中找到“场内基金”，点击“REITs基金认购”，输入目标REITs的基金代码；

2、填写认购金额：最低1000元起投，以1000元整数倍递增，上不封顶；可多次提交认购，撤单需在当日收盘前完成；

3、资金冻结：认购提交后，资金会被临时冻结（通常冻结3-4天），未获配的资金会在认购截止日（T日）后第2个交易日（T+2）自动退回账户可用余额。

注意：与新股打新“摇号抽签”不同，REITs打新采用“资金量排序分配”——认购资金越多，获配份额越多，不存在“中不中”的问题，只存在“获配多少”的差异。

第三步：等待上市——卖出或长期持有

REITs打新后，上市时间不固定（通常在认购后30-45天），上市前会发布公告。上市后有两种选择：

● 短期卖出：若上市首日价格高于认购价，可选择卖出赚取差价（参考此前基础设施REITs，部分首日涨幅超10%）；

● 长期持有：若看好底层资产的长期运营，可持有获取稳定分红（政策要求REITs每年分红不少于1次，且分配比例不低于年度可供分配金额的90%）。

新手操作之前：建议咨询专业客户经理

很多投资者第一次接触商业REITs打新，容易陷入“三难”：

一是不懂规则，导致认购失败；二是不会选品，不知道哪些底层资产更优质、分派率更可靠；三是操作繁琐，担心错过认购时间或资金冻结出错。

专业的客户经理能精准解决这些问题：他们会根据你的风险偏好，讲解适配的REITs；指导你快速开通权限，避免操作失误；还能提供认购提醒、上市时间通知等服务，让打新更高效。

通过财经问答平台【叩富问财】轻松找到客户经理：关注叩富问财公众号，就能免费咨询国泰海通等知名券商认证的专属客户经理。他们不仅能详解REITs打新规则，帮你讲解优质标的，协助你操作，还能协助申请低佣金账户（包括REITs基金佣金），从开户、打新到后续持有，全程1对1免费指导。

更重要的是，叩富问财已与多家头部券商达成合规合作，所有服务可追溯，确保你对接的是具备专业资质的顾问，不用蹲守券商官方热线，省心又靠谱。

最后提示：REITs虽稳，但仍有风险（如底层资产运营不佳、流动性不足），建议先从小金额试投，避免短期频繁交易。

*本文不构成投资建议，市场有风险，投资需谨慎。