七月的广州，盛夏的热浪与消费的热情交织。7月30日，一场别开生面的投资者开放日活动，在华夏凯德消费REIT的底层资产之一凯德广场.云尚拉开帷幕。与往常坐在会议室里听汇报不同，这一次，投资者们首先参观了凯德广场.云尚各层店铺。

　　顺着扶梯缓缓而下，眼前豁然开朗。原本人气不足的超市区域，如今焕然一新，成为一条充满活力的潮趣零售街区。引入了OCE北欧生活馆、国货彩妆，潮流鲜食等年轻化品牌，轻食茶饮档口前人头攒动，成为一个让人愿意驻足、闲逛、打卡的目的地。一位投资者在现场感慨，这种焕新带来的视觉冲击和人气聚拢效应，比数据报表更直观。

　　这场实地打卡，正是华夏凯德消费REIT年度投资者沟通会的关键环节。从纸面到实地，从数据到场景，投资者们零距离感受了改造升级后的多元消费生态。随后，基金管理人与运管团队就基金业绩、底层资产运营情况及未来战略，与参会者进行了深度、坦诚的面对面沟通。

　　双城双擎，REITs底层资产的“稳”与“进”

　　作为市场上首单外资消费公募REITs，华夏凯德消费REIT自诞生起便承载着独特的基因。其首发资产包由广州凯德广场.云尚与长沙凯德广场.雨花亭组成。

　　在项目调研环节，项目负责人详细解读项目如何通过精准招商与业态优化提升坪效与客流转化，投资者深入探访广州云尚项目，重点考察品牌迭代成果、项目主题活动及B2主题街区等核心场景，直观感受项目如何通过“空间场景重构+消费内容焕新”持续提升消费体验与运营效能，亲身验证了底层资产的价值韧性。

　　广州云尚位于白云区核心商圈，地处城市南北交通动脉与地铁上盖，天然具备打造城市级流量入口的禀赋；而长沙雨花亭则深植于高密度住宅区，是典型的社区型邻里中心。一线城市与强二线城市的搭配，区域型购物中心与社区型购物中心的互补，使得该REITs在追求成长性的同时，具备了抵御单一市场或单一业态波动的稳健底盘。

　　据介绍，在广州云尚，运营团队深谙年轻客群对“圈层文化”与“情绪价值”的渴求。针对今年美加墨世界杯带来的体育热潮，云尚并未简单拉个横幅促销，而是将中庭打造成了沉浸式足球主题公园。AI足球挑战赛、亲子守门员互动，配合会员积分抽奖机制，构建了一个“到访-参与-转化”的完美闭环。这种“体育IP+互动体验”的打法，成功将一次热点事件，沉淀为项目长期的会员资产和客流基本盘。

　　从“流量”到“留量”的精细化运营革命。在当前消费市场从规模扩张转向存量博弈的背景下，单纯的租赁模式已难以为继。华夏凯德消费REIT的运营管理方凯德投资，凭借其深耕中国市场三十余年的经验，为两个项目注入了差异化的运营灵魂。

　　长沙雨花亭运营策略则转向了“深耕邻里”。围绕“悦享邻里新生活”的定位，雨花亭在五一、端午、六一儿童节等节点，打造了以“全民运动”为核心的亲子嘉年华。更值得关注的是“碳水自由市集3.0”的落地。这个以城市美食、家庭欢聚为主题的场景，精准击中了周边社区居民高频、刚需的消费痛点。通过持续输出“节日情绪+邻里社交”的内容，雨花亭强化了居民“日常遛娃、聚会首选地”的心智，将周边两公里内的家庭客群转化为了高频复访的“基本盘”。

　　数据为证，经营表现与价值兑现的双重验证

　　如果说精细化的运营是底层资产的“肌肉”，那么稳健的财务表现则是其“骨骼”。2026年上半年的经营数据，有力验证了华夏凯德消费REIT的内生增长动力。

　　在业绩说明环节，华夏凯德消费REIT基金经理刘海文向大家介绍了产品的投资亮点、经营成果和财务指标。华夏凯德消费REIT各项核心业绩指标表现优异，底层资产经营表现超越预期。

　　根据2026年第二季度最新披露的数据，REIT底层资产整体出租率保持在97.27%的高位，平均租金单价录得219.93元/㎡/月。在行业普遍面临招商压力的当下，这一数据彰显了资产作为区域标杆的强议价能力。更具说服力的是业绩达成率，报告期内基金EBITDA(息税折旧及摊销前利润)达到3,218.66万元，对应上市预测业绩完成率达103.65%。按发行价测算的年化分派率为4.59%，在利率下行周期中，为投资者提供了具备较强竞争力的稳健回报。

　　随后，凯德投资(中国)投资副总监陈思吉从项目优势、经营规划等方面进行了详细的项目分享。通过全过程践行资管意识，深度贯彻商业长期主义与以人为本理念，持续为消费者、市场与投资者创造多维价值共生。

　　品牌迭代与资产焕新(AEI)，打开增量空间。业绩的达成不仅靠守，更靠攻。二季度，双项目在品牌调改上动作频频。广州云尚凭借首店经济策略，一口气引入35家新品牌，其中涵盖8家广州首店和14家白云区域首店。B2层潮流街区的焕新开业便是典型案例，通过引入OCE北欧生活馆、橘朵、良多初品等年轻化品牌，原本的区域被激活为高坪效的潮流聚集地，既解决了客流冷区问题，又大幅提升了游逛深度。

　　长沙雨花亭则聚焦“全时段、全龄段”消费场景补强。在L4层引入俏江溪、池奈等特色餐饮，解决社区宴请与家庭就餐需求；在休闲娱乐端，引入升级版的星辉互娱与佳叽娃娃机，延长了夜间消费停留时间。通过“一层一策”的精准调改，雨花亭正在突破传统社区MALL的天花板，向区域高频社交中心进化。

　　在活动现场，戴德梁行北京估价及顾问服务部高级助理董事李俊俊带来不动产核心政策-土地续期对估值的影响专题分享，搭建宏观政策底层认知：先解析土地年限对REITs底层资产估值的影响，再结合商业地产土地使用权续期顶层政策框架以及广州市现行落地细则与实操案例，清晰梳理商业物业产权长效保障路径，夯实底层资产长期价值根基。

　　在交流互动环节，投资者就市场趋势、周边商业环境、调改计划等关心的问题与基金管理人和运营管理团队进行了深入沟通。基金管理人与运营管理团队秉持“透明沟通、专业回应”的原则，在公开披露信息范围内针对投资者的提问作出详尽、坦诚的答复。各方充分交流研讨，进一步凝聚共识，深化了对项目长期价值逻辑的理解与认同。

　　本次投资者开放日有效拉近了投资者与底层资产的距离，充分践行了公开、透明、规范的运营管理理念。通过实地探访与深度对话，投资者对华夏凯德消费REIT的底层资产质量、运营管理能力及长期价值逻辑形成了更为清晰和深入的感受。在业内看来，通过举办开放日等高频透明沟通，REITs的管理层正致力于消除市场信息差，提升投资者的持有信心。