城镇化率(城镇化水平)通常用市人口和镇人口占全部人口的百分比来表示，用于反映人口向城镇聚集的过程和聚集程度。国际上一般将城镇化进程分为三个阶段：城镇化率在30%以下为初级阶段，30-70%为中级阶段，70%以上为高级阶段。也有人把城镇化的进程分为六个阶段：即城镇化率在10%以下为史前阶段；10-20%为起步阶段；20-50%为加速阶段；50-60%为基本实现阶段；60-80%为高度发达阶段；80%以后为自我完善阶段。据国家统计局数据显示，2022年我国城镇化率已经达到65.22%，按照三阶段分法，我国城镇化已经进入中级阶段的后期，按照六阶段分法，我国城镇化率已经进入高度发达阶段，城镇化的发展形势，发展方向，发展速率以及更高的城镇化率的实现方式都会有一个不同于前期的变化。

　　1、全球化对我国城镇化实现进程的影响

　　中国于2001年12月11日，正式加入世界贸易组织，成为其第143个成员。中国加入世界贸易组织这二十多年，充分获取了贸易全球化的红利，及时抓住了国际分工体系调整和重构的战略机遇期，积极参与和嵌入全球价值链，成为如今的世界第二大经济体、第一大贸易国，在电子商务等新型贸易领域成为全球的引领者。这入世的二十多年是我国经济迅猛发展的时期，我国GDP总值在2001年只有11万亿美元，2022年我国GDP总值已经高达121万亿美元，是2001年GDP总值的11倍。我国在入世的二十多年里承接了全球产业转移，重构了国际分工体系，加之我国得天独厚的人口红利，对外贸易高速发展将我国送上了第一大贸易国的宝座。进出口总值从2001年的5097亿美元发展到了2022年的6.3万亿美元。在经济快速发展的二十多年里，用工需求持续激增，这也是导致我国城镇化率发展速度远高于其他国家的原因，我们用更短的时间完成了城镇化率，而且是14亿人口大国的城镇化率。

　　中国加入WTO以来成为全球化的最大受益者，我国已经成为全球第二大经济体，如果按照平价购买力计算我国在2013年就已经超过美国，这对美国的霸权形成挑战。2008年的次贷危机从经济层面的危机扩展到政治治理体系的危机，逆全球化思潮抬头，2016年特朗普上台以后，单边主义，贸易保护主义为典型特征的逆全球化再掀浪潮，中美经贸对抗加剧。美国围绕高端装备制造业、高铁设备、工业用机器人等中国新兴核心竞争力行业进行打压，其目的显然在于遏制《中国制造2025》，进而遏制中国产业升级和中国崛起。逆全球化对于对外贸易的冲击显而易见，经济脱钩，去风险等词汇甚嚣尘上，我国与欧美之间的贸易呈现明显的收缩态势。另外，经过高速发展之后经济体量庞大，已经不可能在维持高速发展格局，土地租金以及劳动力成本的上升使得制造业成本不断攀升，使得企业盈利空间不断被挤压，经济转型势在必行，目前我国经济正在从劳动密集型和资源密集型的经济向技术密集型和创新密集型的经济转型。内外经济格局都面临调整重塑，经济活动是直接带来城镇化发展的直接推动因素，在经济活动面临转型的背景下，城镇化也由高速发展转变为深化发展，发展的路径模式也会有新的变化，由此而带来的地产行业的需求也会随之而发生变化，不会在重蹈以往发展模式。

　　2、人口对我国城镇化实现进程的影响

　　经济的发展必然引发劳动力人口的流动，从人均GDP和城镇化率的对比可以看到，随着入世以来经济的高速发展，劳动人口向制造业发达，收入更高的地区流动、聚集，城镇化得到快速发展，经济发达地区早已经实现城镇化，上海、北京这样的地方城镇化率已经达到80%以上，已经进入自我完善阶段。人口向资源富集地的大规模持续的流动形成房地产庞大的需求量。从城镇人口和乡村人口的增速对比来看，从1996年开始我国乡村人口开始持续至今的负增长，也正是从1996年我国城镇化率达到30%，进入快速城镇化进程。如果考虑到计划生育政策，乡村人口向城镇转移的趋势将更加鲜明。到2022年我国城镇人口达到9.2亿，比1996年增长了146.8%。

　　建国以后我国共经历过三次婴儿潮，第一次婴儿潮在国家鼓励生育政策下，人口迎来一轮爆发式增长，1950年-1958年我国新增人口1.18亿，年均人口自然增长率达到20‰；第二次婴儿潮是1963年到1975年，这一轮生育高峰期带来2.5亿新增人口，年均人口自然增长率达到30‰；第三次婴儿潮是1981年到1992年，这十年间我国共新增人口1.8亿，年均人口自然增长率达到20‰。第四次婴儿潮只能说冒了一下泡，但并没有形成浪潮，这是一次夭折的婴儿潮。2012年到2018年，人口在这几年增长速度只是略有加快，人口在这一时期新增5625万，年均人口自然增长率达到10‰。

　　我国的人口出生率和自然生长率逐年下滑，2022年我国人口自然生长率已经跌破零值，只有-0.6‰。2001年我国65岁以上老年人占总人口的比重突破7%，人口结构开始朝老龄化方向发展，到2022年我国65岁以上老人占总人口的比重达到14.9%，我国已经进入了老龄化社会。

　　房地产长期看人口，人口的增长以及城镇化带来的人口流动是房地产需求的根本所在，经济的快速发展带来的人口大规模流动，三次婴儿潮带来的人口增长拉动了房地产行业。如上文所述，内外经济环境已经发生深刻转变，劳动密集型产业的转移转型意味着劳动力人口的需求的转变，目前城镇化已经进入高度发达阶段，按照以往发达国家城镇化高度发达以后的发展路径来看，城镇化率后期的上升往往是伴随人口结构的老龄化实现的，也就是人口基数的减少导致的城镇化率升高，而不是人口流动增长带来的分子提高。高昂的生活成本带来的是社会欲望的降低，第四次婴儿潮的夭折意味着未来无法靠新的一轮人口增长来制造房地产的需求。