近日，“中国将推动新一轮‘房改’”的新闻冲上热搜。许多人好奇，新一轮“房改”怎么改？据了解，这个话题主要围绕今年8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》(下称《意见》)。

　　10月27日，《华夏时报》记者专访了被称为“中国保障房之父”的孟晓苏。多年来，他坚持呼吁大力建设保障房。孟晓苏对本报记者表示，建议在新一轮“房改”中，通过发国债增加国家财政投资，大量增建保障房，让各类保障房能惠及50%的大城市家庭，并让大城市产权型保障房的售价低至商品房价格的1/3左右。

　　为确保保障房价格低廉，孟晓苏赞成保障房用地不收土地出让金，只收征地成本与土地整理成本，即采用文件中要求的“划拨”方式。他呼吁，央企国企要退出竞争性房地产领域，回归保障房建设本位。

　　保障房售价应是大城市商品房的1/3

　　据公开信息，《意见》明确两大目标：一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

　　新一轮“房改”引发关注，许多人关心保障房售价问题。据了解，《意见》提及保障房将采取市场化方式运作，按保本微利原则，公平公正配售。“配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定”。

　　所谓“保本微利”，究竟是怎样的尺度？过去多年，孟晓苏坚持呼吁“住房双轨制”，呼吁增建保障房。他对本报记者表示，大城市产权型保障房的售价为商品房售价的1/3比较合理。

　　孟晓苏表示，“我国房改始于1998年，当时职工购房可享受成本价，加上工龄折价与一次性付款折扣，以低廉价格购得租住公房。房改距今25年，当年老职工们购买的房改房，后来房价上涨几十倍甚至上百倍，房改让那一代人走上了共同富裕的道路。”

　　“现在的低收入群体本来也应享受保障房，但因为保障房建设实施不力，低收入群体不得不面对价格高企的商品房市场。房改照顾到那个年代的老职工，如今的年轻人家庭和新市民家庭也应当能享受一次房改政策的优惠。”孟晓苏说。

　　孟晓苏强调，要保证保障房的建安品质，绝不允许偷工减料。保障房像商品房一样，能拉动建筑材料生产与施工安装，带动相关产业的发展。现在商品房的投资销售在下滑，可以通过加大投资建设保障房来弥补。

　　保障房用地只收税费不收出让金

　　按孟晓苏的观点，若要保证保障房的售价，就要保证地价合理。保障房的地价如何定？公开信息提到，《意见》表示：保障房以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本。那么“相应的土地成本”是多少？

　　孟晓苏认为，保障房用地只收取基本税费即可，不再收取土地出让金，如此才能保证保障房的土地价格合理，从而保证保障房租售价格低廉。

　　公开信息显示，《意见》提到，要充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设筹集保障房。对此，孟晓苏表示，“已批未建”土地可以转为“划拨供地”。但若是用商品房土地建设保障房，就会面对一大难题：土地成本过高，何以保证保障房的低价位？

　　此外，据公开信息，《意见》提到的目标之一是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

　　孟晓苏认为，保障房和商品房是“双轨并行”，保障房建设不收土地出让金，并不影响商品房用地的地价，商品房的地价可以实施“不限价”。

　　而据公开信息，近期济南、合肥、厦门、成都等多个城市的土拍规则业已调整，部分待出让地块不再设上限。而今年9月末，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，曾建议取消土地拍卖中的地价限制。

　　同时，《意见》也提出，有条件支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房，变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地继续保留划拨方式。

　　孟晓苏认为，这种方式可操作性很强。他举例分析，目前北京商住项目积压约4000万平方米面积，积压资金高达8000亿元。商改住房屋的价格只有商品房的1/3，适合作为保障房使用。但其中也面临一个问题：目前商改住房源单套面积被规定为500平米以上，这肯定不适合低收入者家庭。建议将其设计成普通户型面积，以适应保障房所服务的低收入群体和年轻人家庭。

　　发国债建保障房，让大城市50%的家庭享受福利

　　2022年7月，孟晓苏曾公开表示，“低收入群众并不是盼着别人的房价跌，而是希望政府和社会能为他们提供低价的保障房，包括产权型和租赁型。现在保障房建设不足，必须大力推进。”

　　保障房的数量规模达到多少更为科学？孟晓苏认为，我国各类保障房应能覆盖大城市50%居民家庭，让所有“一低两新家庭”(低收入居民家庭、新市民及年轻人组成的新家庭)都能享受到住房福利。

　　孟晓苏说，“新加坡保障房覆盖80%以上的居民家庭，因为能知晓获取保障房的时间，所以新加坡居民对未来生活更有信心和良好预期。”

　　孟晓苏强调，保障房要建在交通便利的地方，不能变成无效供给。他说，“从过去的情况看，有些地方政府为追求套数，把保障房建在小县城或大城市远郊区，没有形成有效供给。地方政府要舍得拿出好的区域来建设保障房。”

　　那么，建保障房的重任应该由哪些企业来担当？孟晓苏认为，这个责任应该由国企和央企承担起来。央国企应退出竞争性房地产领域，尽快回归到保障房建设领域。保障房建设需要大量财政资金投入，包括以专项债作为投入，这些事情要靠政府与央企国企来做。

　　同时孟晓苏建议，对没有购买保障房能力的家庭实施“先租后买”政策。他说，“目前我们推动的保障房分为产权型和租赁型，这两者可以转换。可鼓励居民对租赁型保障房先租后买。有购房能力和愿望时，已交的房屋租金可以成为购房抵扣，就像25年前房改出售公房时给老职工的‘工龄折扣’一样。这能让新市民和新家庭从租户变为房主，拥有房屋产权。”

　　建保障房的核心问题是资金。若要建数量庞大的保障房，资金从哪里出？孟晓苏认为，可以发行10年的国债。建设保障房的国债还得起，债务存续期间保障房就卖掉或租赁了，租赁房可以发行REITs持有，可以偿还国债利息与本金。

　　他分析，如果每年由国家财政投资1万亿元，同时要求地方政府配套出资，再通过向保险、银行、信托等金融机构扩大融资，可达到5万亿元的投资规模。保障房不收土地出让金，只交纳土地成本与基本税费，因此5万亿元都能用在房屋建设上，可发挥出10万亿元投资的效应，很快就能规模化提供保障房。