REITs基金，是指房地产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs基金在海外市场已经有较悠久的历史，而在国内市场还处于试点阶段，目前主要是基础设施公募REITs，即投资于基础设施类的不动产项目

REITs基金的优点有以下几个方面：

降低不动产投资门槛。对于普通投资者来说，直接购买基础设施资产对个人或家庭而言具有很高的参与门槛，对收入和财富水平有着很高的要求。公募REITs以公募基金为载体，极大地降低了基础设施投资的参与门槛，并拥有更低的交易成本和较好的流动性，提供了基于优质大类资产的财产性收入机会，让每一个普通投资者都能充分分享国家经济和不动产市场发展的红利

提高资产配置效率。公募REITs是股票、债券等传统金融工具以外的金融产品，与其他资产的相关性较低，具有重要的资产配置价值，有助于优化组合的风险收益水平。公募REITs是对现有投资品种的有益补充，为其大类资产配置提供了优质的资产类别，有助于在整体投资组合管理上获得更好的收益体验

享受税收优惠。根据《关于开展公募基础设施证券投资基金试点有关税收政策问题的通知》（财税〔2020〕6号），公募REITs在公司层面可以享受所得税豁免，在个人层面可以享受分红所得税减半征收等优惠政策

REITs基金的缺点有以下几个方面：

存在估值难度。公募REITs投资的都是我们很少接触到的大型基础设施项目，其估值就非常复杂，不像股票估值有PE、PB等指标。而且公募REITs不会每天公布净值，而是每半年才公布一次估值 。在中间这段时间，都是盲猜状态，意味着产品价格可能与其内在价值存在较大偏差

存在流动性风险。公募REITs都是封闭式产品，封闭期从20年到99年不等 。所以买了就不要想赎回变现了，想变现只能场内卖出。并且二级市场流动性可能一般，从境外市场看，REITs的流动性比股票差远了，日换手率都在千分之几的水平

存在收益不确定性。公募REITs具备强制分红的属性，但产品预测和实际分红之间有着一定的偏差 。而且公募REITs不是固定收益产品，虽然每年REITs要以不低于90%可供分配金额向投资者分红，但是分红的金额和时间都会受到底层资产的运营和盈利现金流的影响

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