一、REITs的概念

REITs，简称不动产投资信托基金，是指向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。我国现阶段重点发展的REITs指的是基础设施公募REITs，主要向不特定社会投资者公开募集资金。投资者通过认购公开募集基金持有这些ABS，并通过定期分红享受到底层资产未来的绝大部分收益。

二、REITs的运作模式

我国公募基础设施REITs采用的是“公募基金+资产支持证券（ABS）”的运作模式。

REITs的运作模式主要具有以下特征：

（1）80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；

（2）基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体，取得基础设施项目完全所有权或经营权利；

（3）基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的。

现阶段，我国基础设施公募REITs不直接投资于不动产，而是通过资产支持证券间接持有基础设施项目所有权或经营权利，主要是基于立法成本最小的原则。我国《证券投资基金法》将基金的投资范围限定于证券，因此，在现有的法律框架下，公募基金尚不能直接投资不动产，通过“公募基金+资产支持证券（ABS）”的产品架构实现基础设施公募REITs更加稳妥可行。