海宁皮城 (002344)

——品类结构调整+确认承租权费导致 B 区 4 楼招租超出预期

投资要点：

公告本部 B 区四楼商铺招租结果：本次招租共 155 间商铺，约 7495 ㎡（套内面积），以投暗标确定毛皮服饰承租者，商铺租期为 2013 年 9 月 1 日至 2014年 6 月 30 日（共 10 个月），共 730 户商户参与招标并且每户缴纳 30 万投标保证金。最终 155 间商铺招租成功，投标总额 4.01 亿，约 5353.4 元/月.㎡（承租权费、10 个月租金及物业管理费），自 13 年 9 月 1 日起按月计入当期收益，按最新股本计算，预计增厚 13 年 EPS 为 0.08 元，增厚 14 年 EPS 为 0.12 元。

 招租结果超出预期：公司此次投标总额 4.01 亿，含承租权费、租金、物业管理费的租金 5353.4 元/月.㎡，2012-2013 年，同类同地段商铺租金约 168 元/月.㎡。我们假设，此次招租商铺 12-13 年商铺租金为 168 元/月.㎡，13-14年提租 10%，租金约为 185 元/月.㎡，合计约 1.39 亿，承租权费及物业管理费约 3.87 亿，折合为 5168.4 元/㎡.月，超出预期。可比项目为本部四期裘皮市场，10 年采取投标确定裘皮服饰承租者，招租面积 2.7 万㎡，总承租权费为 6.37 亿，租期为 2010 年 10 月 1 日至 2015 年 6 月 30 日，若一年内确认的租金为 1966 元/月.㎡。此次招租的承租权费约是本部四期的 2.63 倍。我们认为，此次招租超出预期主要因为：1.公司市场运作能力较强，积极进行市场

结构调整，将 B 区 4 层经营情况不佳的皮装调整为毛皮服饰，提升租金水平；

2.本部毛皮服装需求旺盛，一铺难求，投标竞价提升租金水平；3.公司此次租期为 1 年，承租权费确认期限缩短导致每平米承租权费较高（本部四期为 5年，成都一期为 3 年）。

我们认为，此次招租超出预期主要因为：1.公司市场运作能力较强，积极进行市场结构调整，将 B 区 4 层经营情况不佳的皮装调整为毛皮服饰，提升租金水平；

2.本部毛皮服装需求旺盛，一铺难求，投标竞价提升租金水平；3.公司此次租期为 1 年，承租权费确认期限缩短导致每平米承租权费较高（本部四期为 5年，成都一期为 3 年）。

 上调盈利预测，维持增持。公司定位准确、战略清晰、市场运作能力强。由于项目进度的原因，公司 13 年无新开市场、房地产也将于 13 年完成结算（约4 亿），公司储备项目（哈尔滨、北京、佟二堡三期）全部于 14 年开业，我们预计公司 15 年之后的业绩仍将保持高速增长，我们预测公司 13-15 年 EPS为 0.93 元、1.01 元、1.43 元，对应 PE 为 22 倍、20 倍、14 倍，维持增持。