房地产行业的缩表阵痛到了何种程度？从上市房企已公布的2022年中期业绩预告可见一斑。

截至8月2日，据Wind数据显示，按照申银万国行业分类，A股74家上市房企公布了2022年中期业绩预告，按照预告净利润上限这一指标，这74家房企合计亏损196亿元；若按照预告净利润下限这一指标，则合计亏损280亿元。

“利润下行及亏损的主要原因，一是结算项目减少所致（同期支出并未同比例减少），二是受资产减值影响，企业需计提相应的存货跌价准备，从而影响当期利润。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示，债务违约房企现在的回款是靠资产打折、降房价换来的，预计未来一两年内的业绩表现可能还会继续亏损。

资产减值等多因素导致亏损

在上述74家房企中，34家盈利，占比为46%，剩余40家皆亏损。按照业绩预告类型来看，仅有5家预增，其余皆是预减、续亏、首亏等状态。其中，盈利大户为招商蛇口、金融街，预告净利润上限分别为21亿元以及12亿元；亏损额度较大的则是蓝光发展、阳光城、荣盛发展等房企，亏损额皆在18亿元以上。

《证券日报》记者查阅多家房企的公告发现，上述房企亏损原因主要归为以下几点：一是受债务风险影响，本期完成售房履约义务并纳入结算的项目销售毛利较低；二是为维持公司持续经营，确保项目交付，各项运营支出仍在持续发生；三是美元债产生的汇兑损失；四是项目结算规模下降，主要是受市场低迷以及公司流动性承压影响；五是为了加快回款，部分房企以价换量实现项目去化，在利润率面临下行压力的行业趋势下加剧了毛利率下降程度；六是资产减值损失，这一损失数额高者达到29亿元。

“部分‘千亿房企’也陷入亏损状态，这是多种因素相互影响造成的，主要表现是收支不平衡。”同策研究院资深分析师肖云祥向记者表示，一是因受市场下行等因素影响，造成销售去化受阻，同时，前期所拿高价地也对利润空间造成压力；二是一些企业的资产出售计划未能顺利实施；三是三费、工程投入、以及债务偿还等大量资金仍在支出。

“债务违约房企销售预期不利加剧资产潜在减值压力，其资产处置也将影响当期损益。此外，部分中小房企则面临区域市场下行压力、持有业务收入减少、转型业务收入增长滞后等问题。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，连续亏损企业当前经营困难，长期发展潜力存在压力，这将打击投资人信心，影响企业融资活动，也将导致企业基本面恶化，可能触发退市风险警示。

更重要的是，从2022年中期业绩预告来看，出现数十亿元亏损的房企，多是出险房企，其多已经发生债务违约，扭亏之路很难走。那么，上市房企的亏损面会继续扩大吗？

扭亏之路如何走？

“目前这些企业要改变亏损现状需要经历较为复杂的过程，比如债务处理、销售回款、是否能得到融资等关乎企业生存的关键要素都相互影响和互相制约。”肖云祥表示，一般情况下，公司会采取出售资产这种大宗交易的方式来快速扭转亏损现状，但这并不能从根本上解决问题。企业提升销售去化能力，降低支出，恢复自身造血能力才是解决问题的根本，但这亦需要更为有力的政策助力或相关主体来盘活。

“仍需围绕‘开源节流’出发，有营收压力的房企可以通过与优质房企合作的形式回流现金，积极解决企业自身的问题。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，同时，提升自身的造血能力，加强销售回款。

刘水也直言，出险企业应尽快进行债务重整，走出流动性危机，改善基本面，恢复日常经营活动。

值得关注的是，对于亏损高达数十亿元的出险上市房企而言，未来经营表现将如何？

在肖云祥看来，出险企业亏损状况大概率还会持续，但亏损幅度会收窄。而对于正常经营企业而言，利润空间会得到一定程度的修复，主要是受楼市宽松政策效力逐渐释放、市场销售回暖、集中供地拿地成本降低等因素的影响。

关荣雪则认为，由于房地产市场仍处恢复阶段，宽松政策频频出台，但实际效果较有限，而且不少房企下半年偿债压力仍然不小，未来亏损形势的改善幅度存在一定不确定性。对此，刘水则称，受市场下行持续影响，未来不排除亏损企业继续增加的可能性，毕竟，行业整体业绩仍需待市场回暖后才能向好。

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