关于新城控股的几个基本判断

1、投资新城的，多是看好吾悦广场的价值。新城的营收来自两块，卖房子和收商场租金。

租金虽然营收绝对值不高，但已是估值中的大头。2020年54亿的营收，按40%的净利润估，20pe，432亿市值。若完成2021年85亿营收目标，对应680亿市值。而近几个月新城的市值在800亿左右徘徊。

2、所谓“一半海水一半火焰”，是指吾悦业务在走上坡路，开发业务走下坡路。上面计算器摁出来的数字，能否实现，要看吾悦能否平稳地走上坡路，不受开发业务下坡的影响。

3、购物中心出现之前，人们购物在集市、超市、百货、卖场、步行街等。相比于这些地方，购物中心地方大，不受天气影响，一站式购物，更加舒适省心。新生代的购物中心，在设计上不断进化，追求一步一景，物理空间更加宜人。购物中心以体验业态为主，相比百货，受线上冲击小一些。购物中心已经成为城市会客厅，休闲娱乐的好去处，是线下购物平台的消费升级。

4、购物中心这门生意，沉淀资金多，回报周期长，规模化有一定的资金壁垒。运营一座购物中心，需要对招商有良好的把握，越是高端商场，招商门槛越高；需要精细化运营，给顾客创造良好体验，不断维持住人气。这是运营门槛。多数地产商都跨不过这两道门槛。人民需要优质的购物中心，并不是所有已建的。

5、吾悦已经成长为数量上仅次于万达的购物中心品牌。2021年2家，2020年过100家，2021年目标新增30家，截止到202106累计已布局174家。出租率常年维持在99%的高位，2021年租金收入目标85亿，营收仍处快速增长期。

6、吾悦的运营能力排在行业前列，且仍在进化中。新开业的南京建邺吾悦，体现了新城的商业水准。从安庆吾悦的建造和运营过程，也能让人感受到新城人的执行力和进化力。查看：吾悦广场·安庆 如何能在逆境下凤凰涅槃而一家独大？以及走进安庆记忆 见证新城力量——致安庆项目开业三周年。带领吾悦走进百店时代的，是前万达高管陈德力。现在掌舵商管的，是陈之前在万达的上司曲德君，同样是行家里手。

（南京建邺吾悦，图片来源：商业荟）

7、新城内部测算，到2025年全国还有1500座购物中心的空间。从体感上来看，购物中心也还没有到顶。就目前阶段，只要钱够，吾悦还是能够开下去的。所以，给20pe，我觉得一点还不过分。15pe差不多是公用事业股的估值，吾悦与之相比仍具成长性，类比同样也是复制粘贴的九毛九，估值差得不是一点两点。问题是，新城的钱，够么？

8、从目标来看，吾悦2021是收缩的。之前目标30座重资产+10座轻资产，现在是30座（包含轻重资产）。收缩的原因，无外乎资金压力。尤其是在民营房企融资困难的时点，适当放慢脚步也是可以理解。生存已经力压发展，成为首要任务。

9、从2020年Q3的调研记录可知，一座吾悦投入资金平均在7亿左右，综合体物业销售利润能够覆盖80%的成本，一座吾悦沉淀2亿左右的资金。这2亿，靠的是住开利润的输血。一年30座，便是60亿的资金需求。依照现在市场对地产前景的悲观预期来看，市场对双轮驱动无疑要打个问号。今年7月底，新城公布了正在申请以9座吾悦为底层资产的REITs上市计划。如果能成功，将会为吾悦发展注入新动力，很有可能新城不必依靠住开大输血便能扩大吾悦规模，这大大增强吾悦扩张的确定性。

10、来看开发业务。新城也是吃到前几年三四线棚改红利的。销售额从2016年的651亿，跃升到2019年的2708亿，稳居房企20强。老王2019年出事后，新城以稳为主，从冲规模冲排名转向要质量要利润。2019年下半年，新城几无拿地，又卖地回血，当年经营现金流435亿。也正因为这祸，相当于提前行业一年降杠杆，提前释放资金压力。这两年新城开发业务保持平稳，根据地产生意的特性，这两年的现金流将持续好转。

11、现在市场对地产的预期，叠加某大暴雷，好像整个行业要完蛋一样。这里采信黄奇帆在《结构性改革》里的说法，我国房地产未来会从17亿平方米先稳步下降到10亿的平台，再缓降。这个过程会是几十年的时间。会淘汰大批房企，行业集中度上升，即使到终局，房产仍在经济中保持相当地位，这一点可以参考国外。2020年，我国城镇化率才64%，仍有空间，重点地区仍将保持活力和增长。当然，如果纯投资地产，我不会去看，我的择股体系里有一条就是避开下行赛道。

12、短期，hd暴雷，金融机构会厌恶房企，尤其是民营房企。但我从不认为民营房企会死掉。调控的目的是建立地产长效机制，避免价格过快上涨，一个高位横盘的房价，是有利于各方面的；也防止高杠杆运营的房企增多，积累金融风险。房价下跌，也不是各方想看到的，要不然也不会有“限跌令”了。目前的状况应是，割掉肿瘤，稳步前行。暴利时代，早已结束，接下来是精耕细作拼内功。

13、短期，房企的策略是少拿地多买房尽快回款。杠杆高的，在打折卖房。新城所属多是在三四线，受到的影响应该相对大些。对房企来说，大风险一是借不到钱，二是卖不掉房。新城经营较稳健，第一个风险应该不会发生，第二个风险我不知道，只能相信新城的专业能力，做好数据跟踪。

14、整体来说，新城是一家长出第二曲线的房企。战略方向是清晰的，若第二曲线能够顺利茁壮，新城是存在翻倍空间的

低佣股票开户入群V：442557803

低佣股票开户入群V：442557803

低佣股票开户入群V：442557803