20多年的狂飙之后，房地产踩下了刹车。

1

住有所居，成为楼市主线

2021年8月的最后一天，全国媒体在电脑前屏息以待。

大家等待的是一场发布会，举办方是国务院新闻办公室。规格很高，但更重磅的是它的主题：

努力实现全体人民住有所居。

“全体人民”、“住有所居”，在国家提倡共同富裕的当下，这样的字眼，自带社会主义的光芒，很容易使人联想到了一个词语：福利分房。

但实际上，如果你看过这场发布会，你会发现，全场的核心其实就一句话：

保障租赁住房。

2019年，我国城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。从总量上来说，中国人现在已经不缺房子了。但从结构上来看，广大农村、三四线城市住房充足，而一二线大城市住房依旧紧缺。

要实现“住有所居”，就必须解决这个结构性问题。那，该往哪突破呢？

我们首先要明白，实现全体人民“住有所居”并不等于所有人都买得起商品房。这在世界上任何一个国家都不可能实现，在市场经济下，商品房注定是稀缺产品。

在这样的情况下，国家给出了三个方向——

公租房、共有产权房、保障租赁房。

这三种房子，分别对应三种不同的城市人群：

公租房——困难低保群体。

共有产权房——有一定资金，但够不上商品房的群体。

保障租赁房——刚来到大城市的新市民，主要是年轻人。

解决了这三个群体的住房问题，“住有所居”就能基本实现。

当然，从目前的情况来看，要保障这三种住房，我们还有很长的路要走。

以房价冠绝中国的深圳为例，尽管保障性安居房的价格只要商品房的1/6，但实际上很难买到。

深圳市住建部门数据显示，截至2021年7月初，轮候库中轮候保障房的人数超过16.2万人、公共租赁住房轮候人数超过33.5万人，总量接近50万人。

如何保证供应，是最大的问题。

很多人已经感受到了，这次发布会之后，中国楼市将从商品房“一骑绝尘”的格局演变为“五马奔腾”的状态：

商品房、公租房、共有产权房、安居房、租赁房。

房住不炒+住有所居，已成为中国楼市的两大主线。

2

“老大哥”13年来净利首次下滑

春江水暖鸭先知，其实水变冷的时候，也是鸭子最先感知。

三年前，当万科把秋季例会的主题定为“活下去”的时候，很多人都嗅到了一丝凡尔赛的气息。

要知道，那一年的上半年，房地产百强销售规模超预期增长，销售额达到4.59 万亿元，同比增长37%。在这其中，万科一家的销售额超过了3000亿元。

数据面这么好，万科的当家人郁亮还是很焦虑，到处高喊“活下去”。

彼时谁也没有料到，三年之后，风向已经完全变了，就连“老大哥”万科自己，也显露颓象。

就在最近的半年报里，尽管万科上半年的营收同比增长了14.2%，但归母净利润却同比下降了11.7%。

这是自2008年以来，万科的中报和年报首次出现归母净利润的下降。

这种态势在万科的股价里也有体现，从2021年3月开始，万科股价连续下跌。截至8月30日收盘，万科A已跌至19.43元/股，相较于一年内的高点，万科已经跌去了四成多。

当然，毕竟是地产界的优等生，万科总体还是很稳健的，比如三道红线指标均处于绿档，净负债率仅为20.2%。

但，并不是所有人都能像“老大哥”这般幸运。

根据中房网的统计，截至目前，今年已有244家房企发布了破产书。换句话说：

平均每天，就有1家房企破产。

如果我们把时间拉长一点，从2019年至今，全国累计申请破产的房企超过1000家。这些房企中，绝大多数都是中小房企。

但危机显然不止属于它们。这两年来，泰禾、蓝光、福晟、泛海等头部房企，也接连出现了债务违约情况。资金链危机、破产、裁员……此起彼伏。

对这个行业来说，“活下去”，不再只是一个口号。

3

房产中介的日子，越来越不好过了

这两年愈发忧郁的，不止是房企。

一直以来，在二手房领域，绝大多数人要买卖房子，只能通过中介。

一方面，中介手里掌握着绝大部分的房源；另一方面，二手房交易纷繁复杂，信息严重不对称。

在这种情况下，目前8成以上的二手房交易都通过中介交易。但掌握着优势地位的中介行业，也开始出现乱象。假房源、僵尸房、囤房、炒作学区房……层出不穷。

这样的氛围下，不少人对中介怨念极深。例如2019年，某明星夫妇购置上海6000万豪宅，绕过牵线的中介，跟卖家联系，自行成交。

中介被撇开，服务费也打了水漂。哪怕是1%的中介费，也有60多万。但没想到，网上的舆论，几乎都在指责中介。核心的原因，就是大家觉得中介的收费太高了。

在一线城市，一套房子动不动就500万以上，中介费着实不少。

许多人苦中介久矣，但在如今的杭州，人们有了新选择。

8月18日，杭州市房管局为已经运行5年的“杭州市二手房交易监管服务平台”，上线了“个人自主挂牌房源”功能。

也就是说，购房者和房东可以绕过中介，直接交易。这意味着，双方都可以省去一大笔中介费。

这个消息对房产中介行业影响极为明显，贝壳找房的股价直接暴跌14.86%，市值一夜蒸发35.4亿美元。

未来，如果杭州房管局的新举措在全国得到推广，二手房交易恐怕真的会迎来一场革命。

很多事情已经开始发生变化。一个多月前，深圳就倒下了一批房产中介。那时候，根据深圳楼市情报的消息，仅中原就关了78家店，链家也有40多家被迫关闭。

上一次出现这样的场景，还是在2008年金融危机的时候，据说当时有一半的中介门店都关了。楼市低迷的2014和2017年，深圳也同样传出了中介关店潮。

历史似乎正在重现。根据深圳中介协会的调查，深圳中介“新人”的入职意愿已经逐渐走低。

一向被称为楼市热土的深圳，为何从业人员如此低迷？从中介协会的一个数据里，我们隐约可以窥见答案：

上半年中介每人月均网签0.1套房，相比2020年大跌46%。

如此惨淡的数据下，在中介聚集竞争激烈的地方，倒闭潮也并不出奇。业内甚至调侃，房产中介也要送外卖、做保洁、开滴滴了。

市场就像一个会伸缩的海绵，房产中介队伍，必将随着楼市的涨落而波动。

半年前还开开心心拿着年终奖的人，现在可能却要被迫转行了；一年前还雄心勃勃要扩张的门店，现在可能就要倒闭了。

一场大洗牌，可能已经在路上了。

4

尾声

1998年，一份“房改”纲领性文件横空出世，实行了近40年的福利分房制度正式退出了历史舞台。

房地产的市场化新时代就此开启。在此后的20多年间，城市化狂飙猛进，无数高楼拔地而起，地产行业成为造富顶流。

房地产被推到了历史舞台的中央，商品房承担起刺激经济消费的重担，被调侃称“夜壶”。房地产增加值占GDP的比重也从1998年的4.0%上升到2017年的6.5%。

从2002年开始，房地产商的名字就占据了各大富豪榜。2009年的胡润富豪榜前10富豪中，甚至有8位的主业都是房地产。

随着房价的狂飙，游走其中的温州炒房团，手上资金一度多达千亿，足迹甚至到了国外。

但这两年来，风向明显变了。截至目前，有媒体统计，全国房地产市场累计调控次数超过了320次，国家各部门直接下发的调控政策就有46次。

房企三道红线、银行两道红线、打击炒房客、改革土地财政……再到如今的“住有所居”，有一个趋势已经越来越明显——

房地产，正在从买不起时代，进入卖不掉时代。

这种转变背后，藏着如今正热的一个词：共同富裕。

经济发展的天平，已经从效率滑向公平一端。那些过去暴富的行业，房地产、互联网、娱乐圈，都遭到了重锤。

这个风向，一众资本已经感受到了。一夜之间，互联网巨头们仿佛都在自己公司名字里找到了“共同富裕”的基因

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