中报出来后，很多地产股投资者频频踩雷。核心原因还是存在一个误区：

大家知道，投资地产股有几个指标非常重要：

毛利率、归母净利率、合同负债、融资成本、有息负债、净负债率等等

反应在净利润上，归母净利润=结转的营收*归母净利润率

归母净利润率的影响因素很多，除了毛利率之外，还受到三费费率、费用资本化率、少数股东损益占比、以及像公允价值变动、汇兑损益、处置子公司股权损益等各种非经常性损益的影响。

但是最重要的影响因素还是毛利率这个核心指标。因为它直接反应了公司拿地的高低和水平，重要性远高于后面列出的这些指标。

毛利率的高低，绝对不仅仅是结算利润高低的区别，而是可能直接影响到公司的生死。也就是老孙说的，地拿贵了，谁也救不了你。

很多公司通过财技，在低毛利率的情况下做高净利润率，但长期来看业绩都是不可持续。如通公允价值变动、销售费用资本化、出售子公司股权等等，这些现象在A股很多地产股的年报里都能看到。

30%的毛利率和20%、15%、12%的毛利率，反应到归母净利润率上，可能就是12%、5%、1%和亏损的天壤之别。

一家毛利率30%，合同负债1000亿的公司，已售未结的归母利润可能是120亿

而毛利率20%，需要合同负债2400亿，毛利率15%，需要合同负债12000亿才能结算出120亿的归母净利润！

至于毛利率12%，再多的合同负债都无济于事，卖的越多亏的越多。

所以片面去比较合同负债的高低是毫无意义的，合同负债要结合已售未结部分的毛利率去综合来看。

中报出来后，很多房企看似合同负债较高，其实里面都是低效资产甚至负资产。你幻想着肉在锅里，下半年还能以量补价，其实可能锅里装的根本不是肉，而是一颗大雷。