上半年销售453.8亿人民币，同比增长39%。全年销售目标1100亿，同比增长10%，公司表示有信心完成全年的销售目标。

   
收入方面，物业结算（表内）110亿，同比下滑25%。城市更新收入24亿，去年同期为0。表内结算下滑没啥问题，因为去年同期表外（合联营）没有结算收入。加回表外结算，今年上半年的结算跟去年持平。公司表示，这只是结算节奏的问题，全年结算增长20%的计划，没有问题。

   
物业结算的毛利率。这是一个关键的问题，今年中报没有披露这个数据。通过跟投关沟通，今年上半年，物业结算，毛利率22%，旧改毛利率80%。根据收入结构，可以反算今年上半年综合毛利率为32%，略低于中报披露的33%，说明投关给的数据偏保守，不管怎么样，就按这个22%的数据分析。去年上半年，物业结算毛利率26.9%，粗看，今年上半年同比下降近5个百分点，跌幅巨大。但实际上，我们可以看去年全年数据，2020年全年物业结算毛利率22%，根据结算量，可以算出去年下半年，物业结算毛利率实际是17.8%。这么看，今年上半年的结算毛利率，环比去年下半年是上升4%+的。回顾今年3月份，业绩发布会上岑老板的表态，“确认2020年结算毛利率见底。从2021年下半年开始，高毛利的旧改项目进入结算周期，2021年公司结算毛利率开始回升，全年毛利率较2020年持平略升，2022年显著回升到26%+的水平”。这份中报，基本验证了岑老板年初的说法。时代接下来几个报表周期的结算毛利率，应该无忧。

费用方面，销售和管理费用较2020年同期5%，对比39%的销售增长，表现良好。

税前利润33.1亿，较去年同期上升8.7%。

土地增值税4亿，占税前利润的12%，去年同期土地增值税5.8亿，占税前利润19%。这体现了土增税的税盾。毛利率降低，土增税也降低了。

归母核心净利润16.4亿，同比增长5.4%。

货币资金较2020年末减少111亿，有息负债减少66亿，净负债率68.7%，较2020年末的65.6%轻微上升。现金268亿，短债108亿，现金短债比2.5，短期债务压力非常小。2021年上半年的平均融资成本7%，较去年全年的7.3%继续下降。业绩会上，岑老板透露，截至今年半年末的平均融资成本时点数据6.5%。

扣除预售资产负债率下降2个百分点至76.6%，到今年年末将继续下降几个百分点。三条红线，公司只踩这一条，明年年底达标没有问题。

土地储备方面，总土储2166万平，跟去年年底基本持平，平均土储成本4856元/平。上半年新增拿地153万平，新增拿地成本109亿，其中权益拿地成本35亿，权益比例32%。大体估算，上半年权益拿地金额大概是权益销售金额的12%，也就是说，拿地非常少了。

旧改方面，2021年上半年成功转化4个城市更新项目，总建筑面积约71万平方米，总货值138亿；其中有2个转为土储，总建筑面积约51万平方米，总货值103亿。总的旧改在手资源，大概160个项目，5340万平，1.6万亿货值。其中，位于广州和佛山的旧改合计4048万平，按面积占比76%，按货值，应该更多了。岑老板表示，大概有17个项目，2000亿货值已经在拆迁阶段，将在未来2年转化。保守算算，自己拿个60%，1200亿，12%的净利润率，这两年确定旧改的净利润，就已经比现在市值要高了，这还没算自己不拿的项目的旧改一级利润呢！

关于最近新出的旧改政策，岑老板表示，该政策对公司基本没有影响。新政策三个关键的点。第一，旧城改造拆除的总建筑面积不超过20%。时代没有旧城改造项目，所以这条没有影响。第二，拆建比不大于2：1。捋一下时代的旧改项目，这条基本符合；第三，就近安置率不小于50%。捋一下时代的旧改项目，这条都符合。且不说这还是个征求意见稿，就是按这个实施，对公司也没啥影响。简单的说，政策初衷不是限制旧改，相反，很多地方，不进行旧改，就供不出地来。政策的初衷，是防止大拆大建，旧改是民生工程，你不能野蛮更新，带来拆迁居民的安置，民生问题。

公司指引，去年归母核心净利润较去年略增，明年双位数增长。简单算算，今年归母核心52亿，分红15.6亿；明年归母核心60亿，分红18亿。公司当前市值125亿，今年PE
2.4，分红收益率12.5%；明年PE 2.1，分红收益率14.4%。

简单点评一下。先说结论，一份满意的中报。个人特别关心的几个问题，都得到了正面回应。其一是结算毛利率，如期回升，预期向好。其二是旧改政策，没有出现让人担心的负面政策。其三公司未来发展策略，岑老板表示专注湾区旧改，从上半年发展看，公司基本不拿地了，专心做他的旧改，对股东来说，这是现阶段的最佳策略。旧改这座金矿，专心挖出来，就是1000~2000亿的净利润，岑老板表示，分红率能维持，就是300~600亿分红，对比当前125亿市值？？

股价跌了，没啥好说的，好在公司价值如期增长。前两天，竟然看到有人说时代中报爆雷，真不知道是咋读的报表

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