看了几天土拍新规的网传，才敢动笔。

刚刚的消息，上海、福州也延期了。在第二轮大规模土地集中出让推延的城市里，又加入了两个，累计已经涉及180多宗土地。可以说，之前土拍“两集中”试点的22个城市，都会延期。

原因也已经确认了，就是土拍规则要变，是个紧急要求，所以各地都开始调整。今天看到的新闻，“21世纪经济报道记者从多个信源处证实了该文件。”（就是下面这个）

因为这份土拍新规，导致地惨股在周三集体狂涨。有不少券商喜出望外的发研报，据此认为地惨商利润下滑结束，地惨股即将展开价值逆转。很多粉丝也认为，这个调整是因为土拍遇冷了，开发商都躺平了，不愿意玩了，所以要调整一下，给开发商一条活路（说实话，刚开始我也是这么认为的）。

我个人希望是那样，那个做法也是对的，“悬崖勒马”的对，再这么搞下去，房地惨会出大雷。但基于事实，我有所保留。我认为今天中国的环境变化不易扭转了，地惨商之间“活下去”的厮杀才进入半途，往后的苦日子还长着。单就这个政策的提振意义，外界的解读不但过于夸张，而且歪楼了。

1）反推土拍新规，用意在何处？

看上面的说法，应该说，都有对的地方。但因为不知道语境（现在文件全文没有，出台背景不清楚），不好讲。结合上半年的楼市情况，我倾向于认为：土拍新规，主要是为了控制地价。如果说有给开发商留一条活路的话，那是附带的。

现在我们都不清楚是不是开发商参与的热情特别低，所以各地都纷纷延期了，没有这方面的信息公告出来。但反推，感觉不对。从第一轮土拍结果看，开发商参与的热情是非常高的，第二轮土拍，不至于全面遇冷。深圳的据说是有些地没有房企报名，但是要考虑到地块本身的情况（地段是否核心、要求是否苛刻等等）。

而反观上半年首批土拍的结果，大约有一半的试点城市溢价率都达超15%。像深圳，5月份首批土地，上限溢价率45%，很快都到了，天津首批最高溢价率49%。另外，我们都看到，首批土拍，很多开发商弄了几十个马甲去抢地。此其一。

其二，这次调整在多城发布二次集中土拍公告之前，像深圳第二批土拍溢价率，上限还是45%。而杭州、无锡、天津也全都较先前大幅下调了溢价率。这说明了，上层实际是在担忧大家抢地还是太热导致地价数据上涨太快，而不是担忧开发商活不下去。

（数据：CRIC）

从这个角度看，结合今年上半年整个楼市多达370多次的调控，以及针对学区房的大棒，我认为逻辑上才比较能解释得通。就是看这份土拍新规，看对房企资质、资金来源那部分的要求，也能感知到，整体基调还是从严而非从宽的。

所以，这份政策根本上讲，是对土地“两集中”供应制度的“打补丁”，是一个更严厉的土地限价令——就像针对房价的环比零增长一样，目的是要获得一个“数据上”的“稳地价”。

2）开发商的利润边际能改善吗？

接着来说，地价下来了，开发商能活得好一点吗？

照表层理解，土拍溢价率下调，地价就低一些，那对开发商的利润率就会有保证一些。所以，这个情况下，开发商的利润边际就能改善。这也是很多人认为，要给开发商一条活路的原因所在。

但实际上如果你深入了解市场的真实行动逻辑的话，答案是，不一定。开发商的利润边际能否改善，实际上取决于地方政府在接下来如何执行土拍新规。

第一种情况，他会不会继续控制房价。地方政府在卖地的时候，可以让利，但是地价下来的同时，他也可以把房价限制的更低。这样下来，开发商你还是赚不到钱。我的意思是，这可以是两码事，取于地方政府的态度。

第二种情况，他想不想让利。很简单的逻辑，以深圳为例，第一轮土拍，在竟配建的基础上溢价率还普遍是45%，现在如果要求上限改为15%，还不能通过竟配建变相增加实际地价成本。那就意味着地方收入减少。比如某次出让地价起始价总和综合500个亿，溢价率从45%降到15%，等于减少了150个亿的收入。

对于地方来讲，这笔钱，就是刀砍到他脖子上，少了这150个亿，就意味着我要从别的地方再找出来这150亿填补上。按照现在的趋势，政府花钱的地方越来越多。打击教培行业，教育上的投入你要增加。打击房地产，政府在保障房上的投入要增加。应对逆全球化，维持经济增长，R&D上的投入要增加。

要问地方政府愿不愿意出这个血？愿意出多久？

看一则数据。

2021年上半年卖地收入3.44万亿（+22.4%），占上半年全国一般预算收入11.7万亿元的接近3成、占地方一般预算收入6.25万亿的55%、占全国税收10万亿的34%。地方每100块的收入里面，卖地占55块。

所以，你让它减少溢价率，动机上我认为比较难。那接下来很大可能的一种情况，各地方对这个土拍新规的执行，大概率是一个动态的调整。我的意思是，只要不被点名批评，那么地方就会通过很多隐蔽的手段规避土拍新规，少让点利。这个规避的手段，就像开发商应对限价的手段——比如捆绑精装修、材料减配，以及像买房人应对限购的手段一样——比如假离婚、假社保等。我们要承认，地方有很多手段，它看的根本不是溢价率，而是能收到多少土地出让金。你要我把溢价率控制在15%以内，那我也可以提高土地的起拍价来实现。当然，文件里说“绝不允许通过提高起拍价方式调整溢价率，否则将公开严肃处理，严格控制城市楼面地价新高”。那这个要通过监管核查确认，并不那么容易。

由上而言，我认为，关于开发商的利润边际改善，这个可能难以构成一个稳定判断。更可能的情况是，随机性高。比如这一次，政策刚出来，大家都想着要认真执行，溢价率真的降下来了。对开发商而言，以更便宜的价格买到了地，那真有可能博到了彩。但下一次，地方政府回过神来，不想这么干，就会用出很多手段。

所以，未来运气的成分大了。目前来看，只能说，第二轮的土拍很大概率是良机，未来好几年都难得遇见的良机，利润率会高。我是建议，这第二轮土拍，开发商应该在满足条条框框的基础上，有多少钱都要顶格砸进去买地，尤其是在重点城市，一定要积极的买，先把土地拿到手再说——无锡的土拍已经证明了。

3）爆雷怎么破？

那也有不少同学最近一直在问：房企爆雷怎么办？这不是个小事。

这也是我特别想谈的一个话题，尤其是它跟这个土拍两集中关系好紧密的说。

眼前针对开发商的政策，基本上是要把房企弄死的地步，开发商买地的时候，房价就确定了，不能涨价，根本赚不到钱。比如前段时间的著名事件，杭州的滨江集团，拿的几块地净利润努力做才能做到1-2%，已经混的连制造业都不及了。疫情放货币以来，房价是涨了很多，但是开发商的处境是持续的恶化，泰禾、华夏、蓝光，一个接一个，现在是恒大，他们爆雷的起因不是因为限价，但是持续的打击（三道红线等等），也确实快速恶化了他们的处境。

所以说，这一波，我的看法是，中国开发商的集体处境其实回到了次贷危机之时。他们现在的境遇，可以用四个字形容，“苦撑待变”。有个别开发商，已经掉到了沼泽地里了，现在是只能“躺平”才能沉得慢一点，你得给他一根大木棍，才能拉上来。未来一定会出现一场激烈的并购厮杀，才会迎来一个新局面。这是全行业一个巨大的坎，现在说过去，还言之过早。

你说最后救还是不救，我不知道。但我现在看到这个土拍新规的时候，我其实觉得不是坏事。为什么呢？因为终于可以让地方城市感受到开发商的心境了。大家想想看，之前卖地的时候，各地都是拼了命的控制开发商未来的售价，但同时，自己卖地的时候依然坚持确保自己的地价溢价空间。说白了就是，开发商不能赚钱，但地方城市得赚钱。这个在以前还能说得过去，但现在在全行业都要集体下沉的时候，地方还坚持这么弄，吃相上多少有点不好看。

有时候，刀不砍到自己脖子上，你真不知道别人是怎么疼过来的。

眼下通过这样的调控，我们看到规则倒是理顺了：要让利，大家一起让。从一级土地市场（限溢价率），到二级新房市场（限价），到三级二手房市场（住房参考价），再到四级租赁市场（租金价格管控），一条龙、全链条的价格管控体系，最终建立起来了。

这是一个全新的局面，还不是那么容易理解它的发展，一切还需要观察。在我们认为房企的境遇会变好之前，它也许会经历一个更糟的阶段。

希望能看到好成效

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