华侨城未来如何？这是关系我们能赚多少钱的关键。目前的情况只是能大概保证我们不亏钱。未来如何，星辰大海或是步履蹒跚？几大考虑因素。

一、地产是最大的影响。能否继续保持增长，不光是营业额，还有利润，这是三到五年内影响华侨城的第一大因素。目前情况来看，整体的政策意图是稳住现有房价和地价。那么华侨城的地产业务，在这种情况下，我判断大概是销售额增长，利润增长略低于销售额增长幅度，也就是净利润率会有所降低。期望最低能保住现有利润规模，能够持续为文旅输血，这样华侨城就有发展后劲。如果，地产反而能够维持前些年的增长，甚至超越，那就超预期了。大大的利好，估值会大幅提升。

二、疫情如何发展。如果是常态化的影响，是否会改变大众消费行为。虽然目前来看，大众对于文旅的需求还是没变，但时间长了以后，怎么转换是个未知数。比如，是否减少各类收费公园人密场所的消费，只是在开放公园，户外，小区公园，绿地上玩耍。这种可能性较低。疫情更大的影响是对于文旅的正常经营的影响。是否能攻克疫情，或其自行消失，这是压在华侨城上面的一个巨石。

三、居民文旅消费提升。这一点确定性较强。没有重大影响出现的话，居民文旅消费肯定是逐年提升。我们要考虑的是能够提升到什么程度，以及提升的速度有多快。如果能迅速形成潮流，那华侨城就变成赛道股，高景气，瞬间提升几倍不是梦想。

接下里就是揭晓答案的时间，一年内观察地产业务如何，是增是减？一年内观察疫情如何？这两个因素如果向好的方向发展，那就奠定了华侨城向上的基石。两年内这两个因素应当给出答案。所以，接下来的一年时间，是华侨城至关重要的时期

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