2021年8月11日：新城控股与龙湖集团的比较

最近两天地产的投资者终于迎来了上涨。是他们太笨干吗？我觉得的不是，我认为他们提前两年进行了布局，未来一定是属于他们的。他们因为相信，所以看见，是有理想，有信念的投资人。

有些人是因为看见，所以相信。这类投资人不足为道。他们在乎的是股价，不是价值。

对于新城控股我已经讲了很多了，给身边的投资者讲过很多关于新城的投资价值。

2021年1月8日，我对身边的人讲：新城低于50元都是很好的机会，目前是极度低估，史无前例的低估。此时股价仅为34元/股。

2021年7月24日：我对朋友说：确定性如此之高，价格如此便宜，增长如此强劲。不知道该怎么形容了。赶紧买，机不可失。此时股价仅为31.5元/股。

我还对其他投资人讲新城的优势：我说新城比茅台都强。

我现在越来越相信那句话了：你不可能赚到你认知以外的钱。就像新城控股，我已经讲了两年了。可能被套的人再骂我，没办法，我只能表示我们不是一路人。你用短期的价格衡量投资，我还有什么话可说呢！

一、龙湖集团和新城控股对比利润情况

最近一直再看龙湖集团，我发现它真的很优秀。2020年它地产开发业务的税前利润为414亿，而这部分的业务收入1709.8亿，税前净利润率为24%。看样子比新城厉害。个人估算龙湖集团地产开发业务的净利润率不会低于15%。

新城控股住宅开发业务营收1375.78亿，净利润为108.56亿，净利润率7.9%。

看到这你是不是觉得龙湖集团比新城控股牛太多了，确实如此。但龙湖集团的少数股东权益比较多，2020年净利润为288.4亿，归属净利润只有200.02亿。这288.4亿元中还包括了投资物业公允价值变动损益23.51亿元。

新城控股的优势在于少数股东权益不多，2020年公允价值变动损益为25.24亿，净利润为164.7亿，而归属净利润为152.6亿元，归属扣非净利润为130.6亿。

龙湖集团的归属净利润只比新城多出47.4亿。也没有多出太多。

二、商业出租业务

2020年，龙湖集团物业投资业务租金收入75.8亿，包括：商场租金（占比75.2%）、冠寓租赁住房（占比23.9%）、其他收入及社区服务（占比0.9%）。

其中：商业租赁收入57亿元，2020年新开南京、成都、苏州、西安、济南、重庆6城等10座商场;冠寓开业9万间，租金收入18.116亿;其他收入0.684亿元。

商业租赁项目共计49个，截止2020

年，已开业天街40，建筑面积451.4万平米;星悦荟8个，建筑面积26.98万平米;家悦荟1个，建筑面积2.9万平米。合计：建筑面积481万平米（含车位总建筑面积615万平米）。在建商场21个，建筑面积209万平米。

龙湖集团的物业投资业务租金收入75.8亿。净利润约35亿（个人估算）。

我们再来一起看看新城控股的商业租金情况：2020年租金收入54.35亿，净利润22亿。新城控股的吾悦广场发展速度不比龙湖天街慢。不信我们对比看看：

先看龙湖的情况：

2019年龙湖集团运营管理项目39个租金收入57.9亿，物业投资业务包括：商场租金（占比79%）、冠寓租赁住房（占比20.3%）、其他收入及社区服务（占比0.7%）。其中：商业租赁收入45.74亿元，2019年新开北京长安天街、上海闵行天街、杭州西溪天街等10座;冠寓开业7.5万间，租金收入11.75亿;其他收入0.4亿元。商业项目合计39个，其中：已开业天街31，建筑面积350.28万平米;星悦荟7个，建筑面积23.87万平米;家悦荟1个，建筑面积2.9万平米。合计：建筑面积377万平米（含车位总建筑面积493万平米）。在建项目21个，其中：天街21个，星悦荟1个。

2020年龙湖集团的情况：49个，租金收入75.8亿

。投资业务包括：商场租金（占比75.2%）、冠寓租赁住房（占比23.9%）、其他收入及社区服务（占比0.9%）。其中：商业租赁收入57亿元，2020年新开南京、成都、苏州、西安、济南、重庆6城等10座商场;冠寓开业9万间，租金收入18.116亿;其他收入0.684亿元。

商业租赁情况（49个）：

已开业天街40，建筑面积451.4万平米，星悦荟8个，建筑面积26.98万平米，家悦荟1个，建筑面积2.9万平米。合计：建筑面积481万平米（含车位总建筑面积615万平米）。在建项目24个，其中：天街23个，重庆拉特芳斯1个。

下面是新城控股的情况：

2019年，新城经营吾悦广场+商业写字楼64个，其中：商业写字楼1个，吾悦广场年报公布63个。当年新开业21个，在手合计123座吾悦广场（在建61个）。

2020年，新城经营吾悦广场+商业写字楼合计101个，其中：商业写字楼1个，吾悦广场年报公布95个（另有5个轻资产项目）。当年新开业38个。总开业建筑面积940万平米。在手合计156座吾悦广场（在建56座）。

看到了吗？龙湖的商业发展速度非常快，和新城一样快。两个公司都值得我们持续关注。

三、土地储备情况

这一部分，我们就简单看一下数据。

龙湖集团2020年土地储备面积7400万平米，权益面积5279万平米。土地储备平均成本5569元/平米。已售未结3107亿，面积约1800万平米。

2020年龙湖集团新增土地储备建筑面积2567万平米，权益土储1847万平米，平均权益土储收购成本5687元/平米。

新城控股2020年土地储备1.43亿平米，权益土储9158万平米。土地储备平均成本为2548元/平米。已售未结4204亿，面积33121万平米。

新城控股2020年新增土地储备4139万平米，权益新增土地储备3255万平米，平均权益拿地成本3031元/平米。

总的来讲新城的土地储备更多，虽然一二线占比只有39%，能级比不上龙湖，但也都是强三线城市土地储备，去化不会有问题。

新城控股拿地优势主要体现在综合体拿地，公开市场拿地它的成本还是挺高的，达到了5173元/平米，好在纯住宅土地拿地2020年占比只有40%，60%都是通过综合体拿地，综合体拿地成本只有1596元/平米。

2021年8月11日，龙湖集团的市值为2356.64亿港元。2021年它投资业务租金约85亿，净利润为40亿，租金增长13%，物业开发估计增长20%没有问题（2018年销售2006亿，2019年销售2425亿），这样计算下来估计龙湖集团2021年净利润大致会增长17%左右，即归属净利润约为230亿人名币。则动态估值1963亿人名币÷230亿人民币=8.5倍。

新城控股2021年净利润185亿，动态估值为=825.1÷185=4.46倍。

四、借贷情况

2020年，龙湖集团综合借贷金额1673.7亿元，其中：一年期负债为183.4亿。在手现金778.3亿元。平均借贷成本4.39%。净资产1927.24亿。

1、剔除预售款的资产负债率67%。

2、净负债率46.5%。

3、现金短债比4.24。

2020年，新城控股总有息负债1257.6亿，其中：一年期负债371.5亿。货币资金624.2亿，

1、剔除预售款的资产负债率为：75.5%。（总资产5378亿元，净资产821.4亿元，合同负债2022亿元）。

2、净负债率为43.65%。

3、现金短债比为1.68。

新城比龙湖低估很多。一眼看到的便宜

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