说明：

1、写此文的目的是学习稍微复杂一点的地产项目测算，提高自己。

2、我并不是专业选手，可能会有测算的逻辑错误，如果能给我指出来，我将非常感谢，甚至少量现金感谢。

信息获取来源：网页链接

本次分析的对象为绿城北京豆各庄乡孙家坡村1306-638地块，获取时间为2021年5月26日，北京第一轮集中拍地，再达到竞价上限68.2亿元后，绿城在高标准建设方案投报中胜出。

产品业态：

鸟瞰图：

规划指标：详见下表。

其中：1）办公39126.59平米，规划要求公共走廊，公共卫生间，不得做公寓式户型，此部分后续测算按照自持考虑。2）3万平米政府回购商业，回购单价6000元。

测算思路：

业态分为三个部分，自持办公以成本入账算作存货。政府回购商业部分，单独计算。可售部分（住宅和车位）单独计算。这三部分分别测算税前利润。然后把税前利润相加，计算企业所得税税后利润。

土地成本分摊：查了些资料，说是政府回购商业也需要分摊土地成本。不知道这样对不对，先这么算了。

建造成本计算：因为是高标准项目，所以较常规项目进行了适当上浮。把配套的幼儿园和社区综合服务设施的成本摊入可售和自持部分。       

办公部分测算：因为按照自持，所以成本入账，不产生营业额和利润。 

政府回购部分：因为分摊土地成本，这部分业态，产生税前亏损。 

可售住宅和车位部分测算：车位没有全部算作可售，按照一户一个。

车位、住宅、回购商业整体计算税后净利润：

考虑集团财务成本后的净利润： 

结论：税后盈利为13.3亿，并增加了14.45亿的办公持有资产。

最后总结：本地只要住宅价格能实现6.5万，1-2年卖完，没有坑

低佣股票开户入群V：442557803

低佣股票开户入群V：442557803

低佣股票开户入群V：442557803